7月份的鄭房指數(shù)分析報(bào)告出來(lái)了。報(bào)告顯示，與6月份相比，7月份鄭州樓市呈現(xiàn)價(jià)跌量增的態(tài)勢(shì)。而與5月份相比，6月份走出的是價(jià)漲量縮的行情。如果價(jià)跌量縮，說(shuō)明市場(chǎng)缺乏購(gòu)買(mǎi)力的支撐；而如果價(jià)漲量增，歷史證明這種追漲是一種非理性的表現(xiàn)。從前幾個(gè)月的數(shù)字可以看出，鄭州樓市開(kāi)始表現(xiàn)出合乎情理的走勢(shì)。這就昭示著雖然還顯冷清，但是，市場(chǎng)并非缺乏激情，而是在等待點(diǎn)燃。

　　價(jià)格壓制的需求

　　7月份鄭房指數(shù)分析報(bào)告顯示，7月鄭州商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了“量漲價(jià)跌”的局面，與6月份的情況恰好相反。7月份鄭州房?jī)r(jià)回落，商品住宅每平方米均價(jià)比6月份下降536元，創(chuàng)下近年來(lái)單月最大跌幅。而成交量卻大幅回升，商品住宅7月份銷(xiāo)售5599套，比6月份多賣(mài)了873套，增幅達(dá)到18.47%；商品住宅銷(xiāo)售面積51.6萬(wàn)平方米，同比上漲了18.14%。

　　從數(shù)字上就可以明顯地看出，成交量的增減與房?jī)r(jià)的漲跌有著密切的聯(lián)系。6月份鄭州市商品房均價(jià)為每平方米4898元，比5月份上漲662元，成交量明顯萎縮，比5月份減少27.69萬(wàn)平方米；而7月份鄭州市商品房每平方米均價(jià)4316元，回落582元，成交量立即作出呼應(yīng)，回升至60.79萬(wàn)平方米，比6月份多賣(mài)了6.35萬(wàn)平方米。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)高級(jí)分析師李明明認(rèn)為，眾多樓盤(pán)大幅度打折優(yōu)惠，是導(dǎo)致7月份價(jià)格回落的主要因素之一。王牌地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)字表明，鄭州市近70%的樓盤(pán)近期進(jìn)行了或明或暗的調(diào)價(jià)，很多開(kāi)發(fā)商更是慷慨地拿出幾十套甚至上百套低于市場(chǎng)價(jià)每平方米500元~1000元的“特價(jià)房”促銷(xiāo)，而新盤(pán)在認(rèn)購(gòu)時(shí)，很多都打出5000元抵2.5萬(wàn)元、2萬(wàn)元抵4萬(wàn)元、4萬(wàn)元抵8萬(wàn)元的優(yōu)惠幅度。比如升龍國(guó)際中心規(guī)定購(gòu)買(mǎi)指定戶型即贈(zèng)16888元的超值禮金；鑫苑·景園推出電梯洋房2萬(wàn)抵5萬(wàn)、社區(qū)配套商鋪1萬(wàn)抵2萬(wàn)的措施；好萊塢承諾每套成交房源均由嘉業(yè)地產(chǎn)贈(zèng)送裝修基金2萬(wàn)元；寶龍城市廣場(chǎng)限量旺鋪的搶購(gòu)活動(dòng)交預(yù)約金5000元購(gòu)房抵5萬(wàn)元；銀基王朝更是推出了10套優(yōu)惠房源，最高優(yōu)惠幅度可達(dá)6萬(wàn)元……開(kāi)發(fā)商的大幅讓利，很快有了市場(chǎng)的回應(yīng)，7月份成交量躥高，購(gòu)買(mǎi)力在價(jià)格回落過(guò)程中得到一定程度的釋放。

　　7月份的銷(xiāo)售情況顯示，寫(xiě)字樓的成交一片慘綠，只成交不到120套，均價(jià)每平方米還不到5400元，而且出現(xiàn)了“零批售”，沒(méi)有一個(gè)新項(xiàng)目入市。商鋪的成交也在400套左右，李明明說(shuō)如果不是一兩個(gè)大項(xiàng)目的支撐，7月份商鋪的成交量也許會(huì)創(chuàng)出新低。此外，從購(gòu)房者構(gòu)成來(lái)看，48%的住房被鄭州本地人購(gòu)買(mǎi)，省外購(gòu)房者8%左右，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明鄭州樓市并未受到南方炒房團(tuán)的影響，在觀望氣氛濃厚的市場(chǎng)氛圍下，購(gòu)房者投資需求較小，支撐鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的，是以居住為主的剛性需求。

　　但是，在高房?jī)r(jià)面前，即使是剛性需求也在一定程度上得到壓制。在鄭州西南板塊某售樓部，記者遇到了正在和女朋友看房的胡先生。胡先生說(shuō)，他和女朋友打算明年結(jié)婚，所以急需買(mǎi)房子，他們已經(jīng)看了七八家樓盤(pán)，也有比較滿意的房子，可就是覺(jué)得房?jī)r(jià)還有點(diǎn)高，希望房?jī)r(jià)能再降一降，或者等著有住交會(huì)開(kāi)發(fā)商搞特價(jià)的時(shí)候再買(mǎi)。

　　銷(xiāo)售的沖動(dòng)

　　王牌企劃董事長(zhǎng)上官同君說(shuō)，由于持續(xù)了半年多的市場(chǎng)觀望，與去年相比，交易量萎縮三到四成，而供應(yīng)量卻多于去年同期，鄭州市商品房空置率有所上升。7月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積87.83萬(wàn)平方米，達(dá)到了今年2月份以來(lái)的最高值，與去年同期水平相差不多，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目同比環(huán)比均有所增長(zhǎng)。但是，實(shí)際銷(xiāo)售面積卻只有去年同期的65%。一方面是供應(yīng)的增加，而另一方面是銷(xiāo)售的持續(xù)低迷，這就導(dǎo)致了空置率的進(jìn)一步上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月底，鄭州市商品房累計(jì)可售面積(空置面積)675.67萬(wàn)平方米，同比增加51.49%，其中，商品住房累計(jì)可售(空置面積)486.68萬(wàn)平方米，同比增加62.22%�？罩靡�(guī)模繼續(xù)攀升，銷(xiāo)售面臨的壓力進(jìn)一步加大。

　　根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局8月初公布的鄭州50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查結(jié)果，50家企業(yè)中，上半年資金來(lái)源充裕的企業(yè)比重僅為6%，而資金來(lái)源緊張的企業(yè)為24%。其中資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)中有75%是銷(xiāo)售資金回籠較慢的原因，可見(jiàn)銷(xiāo)售速度的下降已經(jīng)成為制約鄭州房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展重要的資金瓶頸。

　　9月的期待

　　對(duì)于體育來(lái)說(shuō)，8月注定是火熱的；而對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，8月將會(huì)更加冷清。而這一切，都是因?yàn)檎�在召開(kāi)的奧運(yùn)會(huì)。

　　8月，全球的目光都集中于奧運(yùn)會(huì)的賽事上。對(duì)于主辦國(guó)來(lái)說(shuō)，更是如此，多數(shù)人的目光會(huì)被牢牢地吸引到熒屏上，購(gòu)房計(jì)劃會(huì)被推遲，8月份房屋銷(xiāo)售會(huì)陷入明顯的低谷期，與奧運(yùn)會(huì)的火熱相比，樓市在接下來(lái)的一段時(shí)間會(huì)面臨更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　省會(huì)某開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理劉先生說(shuō)，現(xiàn)在，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在河里掙扎，越是在這個(gè)時(shí)候，越要讓市場(chǎng)聽(tīng)到自己的聲音。不然的話，如果徹底沉下去了，想再浮上來(lái)就不那么容易了。

　　市場(chǎng)的表現(xiàn)也正如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，7月份鄭州市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)的只有逸品香山、盛景等五六個(gè)樓盤(pán)，8月份除了已開(kāi)盤(pán)的橡樹(shù)玫瑰城、利海托斯卡納等四家，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的只有金岸國(guó)際、力寶前城等三四家。也就是說(shuō)，7、8兩個(gè)月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)加起來(lái)，還不及5月份一個(gè)月。但是，廣告投放量每個(gè)月卻都大于5月份，為“金九銀十”蓄勢(shì)的意圖十分明顯。

　　李明明斷言，9月份隨著奧運(yùn)圣火的熄滅，購(gòu)房者的目光將會(huì)重新轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是大河報(bào)將在9月舉辦秋季住交會(huì)，將會(huì)成為點(diǎn)燃中原房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)火索。