首頁(yè) > 新聞中心 > 2003-2009一、2007年河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在結(jié)構(gòu)優(yōu)化中高位回落，但仍保持高速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2007年，全省住宅投資639.42億元，增長(zhǎng)47.8%，比重由上年同期的74.3%上升到76.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資106.22億元，增長(zhǎng)33.7%，比重由上年同期的13.7%下降到12.7%；辦公樓投資30.80億元，增長(zhǎng)61.8%，高于住宅增幅14個(gè)百分點(diǎn)，比重由上年同期的3.3%上升到3.7%，辦公樓投資快速增長(zhǎng)，應(yīng)引起關(guān)注。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，高位回落。截止到2007年底，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)50個(gè)月超過(guò)30%且高于全國(guó)平均水平。2007年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比上年回落6個(gè)百分點(diǎn)，比2007年一季度回落15.3個(gè)百分點(diǎn)、比上半年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)、比前三季度回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)的比重上升。2007年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量居全國(guó)第12位，增速居全國(guó)第6位，占全國(guó)的比重由上年的3.0%上升到3.3%。
（二）施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，新開(kāi)工面積大幅增加。2007年，全省在建房屋施工面積10555.64萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.4%，其中，商品住宅施工面積8633.67萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)53.9%。全省商品房屋新開(kāi)工面積5061.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)51.9%，其中，商品住宅新開(kāi)工面積4286.48萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.6%。
（三）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)保持快速增長(zhǎng),比重略有下降。2007年，全省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資45.78億元，增長(zhǎng)40.6%，占住宅投資的比重為7.2%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積321.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.9%，占住宅新開(kāi)工面積的比重為7.5%，同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。
（四）房地產(chǎn)銷售良好，市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn)。2007年，全省房屋竣工面積2786.30萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)65.7%，其中，住宅竣工面積2338.82萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)66.2%。全省商品房銷售面積3934.10萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)63.3%，其中，商品住宅銷售面積3575.25萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)63.2%。商品房銷售額885.81億元，增長(zhǎng)82.7%，其中，商品住宅銷售額743.48億元，增長(zhǎng)84.2%。在商品房銷售中，全省現(xiàn)房銷售面積1452.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.4%；銷售額261.43億元，增長(zhǎng)74.1%。期房銷售面積2482.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)65.0%；銷售額624.39億元，增長(zhǎng)86.6%。截止2007年底，全省商品房空置面積260.29萬(wàn)平方米，下降3.9%，其中住宅空置面積146.34萬(wàn)平方米，下降8.4%。
（五）土地購(gòu)置面積略有回升、完成土地開(kāi)發(fā)面積下降。2007年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積1573.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.7%。完成開(kāi)發(fā)土地面積1202.55萬(wàn)平方米，下降33.0%。
（六）資金到位良好，自籌、定金及預(yù)付款是主渠道。2007年，到位資金增速一直快于開(kāi)發(fā)投資增速。全年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金1070.19億元，增長(zhǎng)55.0%，高于開(kāi)發(fā)投資增速11.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款92.77億元，增長(zhǎng)29.8%，比重由上年的10.4%下降到8.7%；自籌資金460.77億元，增長(zhǎng)50.9%，所占比重達(dá)到43.1%；定金及預(yù)付款320.40億元，增長(zhǎng)53.8%，所占比重達(dá)到29.9%；利用外資9.46億元，增長(zhǎng)33.2%。
二、河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)的原因分析
（一）有效需求的拉動(dòng)。近年來(lái)，河南城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，對(duì)住房需求迅速擴(kuò)大， 2007年全省城鎮(zhèn)化率達(dá)到34.3%，2003年以來(lái)河南城鎮(zhèn)化率年均提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，是河南歷史上城鎮(zhèn)化推進(jìn)最快的時(shí)期。同時(shí)，河南堅(jiān)持政府引導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾自愿的原則，積極吸引社會(huì)資金參與老城區(qū)和“城中村”的改造，市場(chǎng)有效需求較大。2007年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源中，定金及預(yù)付款達(dá)320.40億元，增長(zhǎng)53.8%。定金及預(yù)付款的高速增長(zhǎng)，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明居民購(gòu)房的積極性高漲，市場(chǎng)需求增加，從而刺激開(kāi)發(fā)商加快了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。
（二）開(kāi)發(fā)成本上升的拉動(dòng)。土地新政策執(zhí)行后，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供需矛盾，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲，土地交易價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房屋開(kāi)發(fā)的成本增加；國(guó)家嚴(yán)格規(guī)定了經(jīng)營(yíng)性用地必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得，這一政策的出臺(tái)，對(duì)土地交易價(jià)格走強(qiáng)起到一定影響。據(jù)調(diào)查，鄭州市、洛陽(yáng)市、平頂山市土地交易價(jià)格在2006年同比分別上漲4.0%、9.2%、8.4%的基礎(chǔ)上，2007年又分別同比上漲5.3%、9.6%和10.8%。同時(shí)建筑安裝工程主要材料費(fèi)用成本增加及人工費(fèi)價(jià)格的上漲，對(duì)商品房的配套和環(huán)境的要求不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開(kāi)發(fā)成本。據(jù)調(diào)查，2007年，河南省建筑安裝、裝飾工程價(jià)格同比上漲6.3%、人工費(fèi)價(jià)格同比上漲9.8%。
（三）河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起步較晚。河南地處中原，人口眾多，房地產(chǎn)投資僅占全國(guó)的3.3%，與人口占全國(guó)的7%、GDP占全國(guó)6%、投資占全國(guó)的5.5%不吻合。2007年，河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為12.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)21.5%的平均水平；河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速居全國(guó)第6位，但投資總量?jī)H居全國(guó)11位。因此，河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)快速增長(zhǎng)有一定的歷史背景支撐。
三、當(dāng)前河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。2007年，河南商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低。全年全省經(jīng)濟(jì)適用房投資45.78億元，增長(zhǎng)40.6%，低于同期商品住宅增幅7.2個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅投資的比重由上年的7.5%降至今年的7.2%。90平方米以下商品住宅施工面積占商品住宅施工面積的19.3%，90平方米以下商品住宅新開(kāi)工面積占商品住宅新開(kāi)工面積的23.1%，距70%的目標(biāo)有很大差距。經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅供給緩慢和城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加，住房需求旺盛形成矛盾，從而加劇了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度，不僅弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格的抑制作用，而且加重了大多數(shù)中低收入家庭的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序不規(guī)范。在開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項(xiàng)目存在隨意變更規(guī)劃、違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場(chǎng)混亂、房屋拆遷和物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題。同時(shí)，商業(yè)步行街、商貿(mào)城等重復(fù)建設(shè)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，市場(chǎng)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別城市近兩年商品住房購(gòu)買力集中釋放，房?jī)r(jià)不斷攀升，大量資金涌向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大，但市場(chǎng)有效需求在短期內(nèi)是有限的，如果不加以有效引導(dǎo)和控制，有可能會(huì)造成商品房新的空置現(xiàn)象。
（三）區(qū)域發(fā)展不平衡。2007年，鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資298.76億元，占全省的35.7%，洛陽(yáng)市投資110.10億元，占全省的13.2%，兩個(gè)省轄市占到全省的48.9%，而其余16個(gè)省轄市投資428.25億元，僅占全省的51.1%。可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資向省會(huì)等中心城市高度聚集，而其他城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模小，發(fā)育遲緩，地區(qū)間發(fā)展的差異明顯。
四、2008年河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)判斷及政策建議
2008年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，隨著國(guó)家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，將保持快速健康的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模，其中，中小戶型、中低價(jià)位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模。盡管宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但是由于慣性的作用以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，加上河南將繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)力度，加快煤礦棚戶區(qū)改造步伐，推進(jìn)老城區(qū)和“城中村”改造進(jìn)度，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用依然明顯。
（二）住房需求仍將保持長(zhǎng)時(shí)期的上升趨勢(shì)。全省目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是居民對(duì)于住房需求的旺盛時(shí)期，隨著居民住房條件的改善和城市化的快速推進(jìn)，從整體上看住房的潛在需求比較旺盛。盡管受各項(xiàng)調(diào)控政策的影響有逐步回落的可能，但總體趨勢(shì)是上升的。隨著全省城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城鎮(zhèn)人口不斷增加，對(duì)住房需求將保持長(zhǎng)時(shí)期的上升趨勢(shì)。
（三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，住房需求將回歸理性。李成玉省長(zhǎng)在政府工作報(bào)告中指出，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期河南將繼續(xù)加快廉租房建設(shè)，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)，解決低收入家庭住房問(wèn)題。因此，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化，住房需求將回歸理性�？傮w判斷，2008年全省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)將朝著快速健康的方向發(fā)展，社會(huì)住房保障將逐步擴(kuò)大，廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將得到加強(qiáng)。
為促進(jìn)河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)又好又快發(fā)展，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期河南要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)，增加有效供給，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，著力解決低收入家庭住房問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道。
（一）繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。要加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各地的實(shí)際情況出發(fā)，合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展目標(biāo)和管理運(yùn)作方式，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置。要積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與縣城改造和建設(shè)，培育縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
（二）繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給。要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品房建設(shè)力度，圍繞房地產(chǎn)建設(shè)布局調(diào)整，抓好新開(kāi)項(xiàng)目土地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對(duì)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給力度，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。
（三）切實(shí)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。要把控制房?jī)r(jià)作為2008年乃至以后的工作重點(diǎn)，增強(qiáng)地方的主動(dòng)性和積極性，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型的普通住房供應(yīng)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，使房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的水平。
（四）完善土地供給制度。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)一控制，努力提高土地收儲(chǔ)覆蓋率，最大限度地實(shí)施“生地”開(kāi)發(fā)、“熟地”出讓。在目前政府財(cái)力有限、收儲(chǔ)資金不足的情況下，可通過(guò)土地收益權(quán)抵押貸款、證券化等支持土地滾動(dòng)收儲(chǔ)、整理開(kāi)發(fā)和掛牌出讓，或采取由企業(yè)墊資完成土地整理，成功出讓后與政府分享收益的土地盈利模式。
（五）加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析和監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全過(guò)程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)、違反規(guī)劃、虛假?gòu)V告、合同欺詐等行為。規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提高服務(wù)水平。
