鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過  2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議批準(zhǔn)）

 

第一章　總　則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

第三條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第四條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)市場化、專業(yè)化、科學(xué)化管理。

第五條　市、縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制。

第六條　市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

區(qū)（不含上街區(qū)）房地產(chǎn)管理部門按照本條例規(guī)定的權(quán)限，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

城市規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價格、民政、公安、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第七條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，并依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

 

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八條　已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

第十條　已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經(jīng)形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。

第十一條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

（一）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的；

（二）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個月的；

（三）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

第十二條　符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

第十三條　籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的二分之一。

籌備組組長由居民委員會代表擔(dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時間不得少于七日。

籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四條　籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（三）登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起四十五日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十五條　建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

第十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實(shí)反映。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。

第十七條　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項(xiàng)進(jìn)行表決。

第十八條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)。

第十九條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；

（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；

（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；

（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第二十條　 業(yè)主委員會成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成，最高不超過十一人。每屆任期三年。

第二十一條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主委員會成立情況的書面報告；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會成員名單及基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第二十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。

無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。

換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

自新一屆業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第二十三條　業(yè)主委員會日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

第二十四條　業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）利用職權(quán)謀私或者收受其他利益；

（二）以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保；

（三）侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益；

（四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。

第二十五條　業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。

業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（二）連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；

（五）有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（六）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

第二十六條　物業(yè)管理活動中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

 

第三章　前期物業(yè)管理

第二十七條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十八條　建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：

（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。

第二十九條　在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

第三十條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不得擅自改變其用途。

第三十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。

第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收。

物業(yè)管理交接驗(yàn)收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第三十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

 

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條　業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。

業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十六條　業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；

（四）建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案；

（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；

（六）配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

第三十九條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

第四十條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。不同物業(yè)的具體定價形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價的，市、縣（市）、上街區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，每年向社會公布一次。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。

第四十四條　住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計量設(shè)施注冊手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

第四十五條　市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。

 

第五章　物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金

第四十六條　物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

第四十七條　建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計平面圖予以公示。

建設(shè)單位申請物業(yè)所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第四十八條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

第五十條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

經(jīng)營收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；

（二）未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；

（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；

（四）擅自占用、挖掘道路、場地；

（五）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（六）亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物；

（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（八）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；

（九）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報或投訴。

第五十二條　新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

本條例施行前未交納專項(xiàng)維修資金的物業(yè)或者專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定。

第五十三條　專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專戶存儲、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。

專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

第六章　法律責(zé)任

第五十四條　違反本條例第五十一條第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。

第五十五條　違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。

第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。

第五十七條　違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第五十八條　業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

 

第七章　附　則

第五十九條　市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法。

第六十條　物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門制訂。

第六十一條　本條例自2008年3月1日起施行。