首頁 > 新聞中心 > 2003-2009鄭州準備調整基準地價，國土部門昨日就這事舉行了聽證會，行政區(qū)內拿地蓋房一畝至少270萬。
基準地價是土地市場的一把尺子，客觀反映了城區(qū)的土地因區(qū)域差異造成的價格差別，有了這把尺子，政府可調節(jié)用地供求。
鄭州市目前使用的是2003年制定的基準地價準，隨著鄭州城市的快速發(fā)展，已不能客觀反映土地的級別與價差，在進行了多次調查后，昨日，鄭州市國土資源局召開聽證會，廣泛聽取各界人士意見，擬對鄭州基準地價進行第三次調整。
有關人士表示，基準地價調整不會對鄭州市房地產市場產生太大影響，其目的主要是防止國有資產的流失。
涉及范圍
包括鄭州八區(qū) 面積擴至425平方公里
這次調價涉及的范圍是，東至京港澳高速公路、西至西四環(huán)、北至連霍高速公路、南至南水北調中線工程規(guī)劃線，包括經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和鄭東新區(qū)，總面積425平方公里。
這個范圍與前兩次相比都是成倍增加。前兩次調整時的面積分別是89平方公里和202平方公里。這次定下的425平方公里的面積數(shù)，主要是考慮鄭州市城市規(guī)劃面積即將達到500平方公里，這次劃定的范圍考慮了新、老規(guī)劃。在空間上向東、南、西、北同時擴展，但向東擴展得最多，主要考慮這個方向是鄭州未來發(fā)展的方向。
土地分級
住宅用地分七級 省市行政區(qū)周邊級別最高
要想給土地定價，首先要給土地分級，這次定價的土地包括商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等七大類，每一類將再細分級別。級別越高，地價越高。
住宅用地劃分為七個級別(一級最高)，主要是以街坊區(qū)片為主，不像商業(yè)用地那樣受道路影響大。
鄭州哪里的住宅用地是最高級的呢？在這次定級中，省直、市直兩個行政辦公區(qū)域就是住宅的一級區(qū)域。因為那里所鄰近的公園面積大、基礎設施完善、交通條件好，而評判1級住宅的標準是城市環(huán)境、基礎設施和交通較好的地段。
說到這里，會有人提到鄭東新區(qū)的住宅土地能否評為一級，據(jù)介紹，雖然那里環(huán)境不錯，但考慮到綜合配套及環(huán)境等因素，在這次定級中先被定為了二級。
二七廣場和火車站 霸占商業(yè)黃金地
與住宅用地不同的是，商業(yè)用地受道路的影響最大。定級的基本情況是“東高西低，北高南低，中心最高”。也就是說從鄭州市中心到邊緣區(qū)，土地級別逐漸降低。
因此，二七廣場—火車站一線依然占據(jù)鄭州黃金商業(yè)地段，屬于一級商業(yè)用地。鄭東新區(qū)內的商業(yè)用地作為新增加的區(qū)域，在這次定級中劃分為三級。除此之外，棉紡路北側被定為工業(yè)基地的高級別。
土地定價
一級住宅用地基準價擬定每平方米4050元
土地級別劃分好了，就可以根據(jù)級別劃分價錢。在這次定價中，采用了3000個有關房屋的各種資料，最終定價。(土地級別及擬定基準價見上表)
在鄭州歷史上，包括這次共進行了3次基準地價的調整。通過對這3次調整的比較，住宅與商業(yè)一級、二級用地都有較大幅度的提高。
但在前兩次比較中，第一次的定價高于第二次，按照常理，應該后次高于前次，第一次出現(xiàn)基準地價過高的現(xiàn)象，主要是因為第一次的評估是一次實驗，存在一些不成熟的地方。
在這次基準地價的調整中，商業(yè)、住宅、工業(yè)三種主要用地中，住宅的基準地價調整的幅度最大。與上一次相比，這次住宅一級地價漲了68.75%，末級地價增長了43.75%。
地價對比
一級住宅用地基準價略低于武漢
在鄭州本次基準地價調整后，記者將其與周邊省會城市西安、武漢、濟南、合肥、石家莊、太原最近的基準地價進行了比較。
在2007國內生產總值方面，武漢市為3141.5億元，西安市為1737.1億元，石家莊市為2393億元，太原市為1254.95億元，鄭州市為2421.2億元。
鄭州市此次住宅一級地價格擬定為4050元/平方米，略低于武漢的4398元/平方米，明顯高于石家莊的2802元/平方米、太原的2823.6元/平方米、西安的2610元/平方米；末級地鄭州460元/平方米的價格，略低于武漢的686元/平方米、石家莊的628元/平方米和太原的650元/平方米，高于西安的26元/平方米(第十二級)。
這次，石家莊和太原與鄭州同步，都對地價進行了調整。從2007年經(jīng)濟水平來看，鄭州略高于這兩市，所以鄭州的商業(yè)和住宅的最高級別地價高于這兩市；而在末級地價上，鄭州則低于這兩市的水平。
住宅用地基準價省內最高
在本省地盤上，鄭州與周邊城市洛陽、新鄉(xiāng)、安陽、焦作、開封5市也進行了對比，住宅、商業(yè)、工業(yè)三者的基準地價，鄭州都是最高的。
以住宅用地為例，鄭州1級地價擬為4050元/平方米，洛陽、新鄉(xiāng)、安陽、焦作、開封分別是1875元/平方米、1100元/平方米、960元/平方米、725元/平方米、820元/平方米；鄭州末級地價擬定為460元/平方米，而這幾個城市分別為315元/平方米、400元/平方米、310元/平方米、230元/平方米、280元/平方米。
很顯然，鄭州地價明顯高于這些城市，這是由鄭州的綜合實力和在省內的地位決定的。
代表意見
多數(shù)代表認為 住宅基準地價調得有點高
昨日的聽證現(xiàn)場，多數(shù)代表認為住宅基準地價漲幅有點高。
從事鐵路工作的退休職工劉先生說，他工作40年了，但存款不過20萬元，還是買不起房。他認為這次住宅基準地價調得有點高。
河南明天置業(yè)有限公司經(jīng)理董根來也認為住宅基準地價的增幅有點大了。他說，2007年11月上旬，鄭州的房價到了一個最高點，而在這種情況下，房價和地價并不是理性的價格，如果據(jù)此來調整基準地價，增幅有點大了。
他覺得住宅地價增幅控制在40%~55%就可以了，而住宅七級土地的增幅控制在22%~35%比較合適，增幅過大不僅會造成成交量的下降，財政收入也會降低，還會影響到城市化進程。
一位女士也說，她感覺這次地價調整的幅度比較大，鄭州房地產市場從3月份至今一直處于低迷狀態(tài)，但地價還調這么高，她不理解。另外，她認為工業(yè)用地級別的劃分區(qū)域過大，不太合理。
影響分析
基準地價調整不影響房價？
基準地價的調高會不會帶動房價增高呢？
鄭州市國土資源局有關負責人說，本次土地調價，市民心理上會受影響，但實際上不會影響房價。因為目前開發(fā)商拿地都實行招拍掛，而招拍掛的價格遠遠大于基準地價。開發(fā)商不會因為拿地便宜就降低房價。但不排除開發(fā)商為自己漲房價找理由。實際上房價和地價開發(fā)商是倒過來算的，先打算好要賣的房價，最后決定拿地的價錢。實際上，房價的高低是由市場決定的。
鄭州市豫華土地評估咨詢有限公司受鄭州市國土資源局的委托，對鄭州市這次基準地價進行調整。
昨日，該公司總經(jīng)理蘇斌說，目前市場上的土地掛牌起始價、招標拍賣底價、宗地評估等幾類價格的確定都是以基準地價為重要參考依據(jù)，但不會影響房價。基準地價的提高只是為了更好地防止國有資產的流失，也就是說土地拍賣價格有了參考下限。
這次聽證者的意見，國土部門會附在這次基準地價調整情況的后面，上報政府有關部門�；鶞实貎r還會再次進行修改，所以目前的基準地價并不是最終結果，最終基準地價要以政府公布的價格為準。
相關鏈接
基準地價：
在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當?shù)膭蛸|地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等因素，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定。
鄭州市各類土地級別及相應擬定基準地價表
住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地
級別 元/平方米 萬元/畝 元/平方米 萬元/畝 元/平方米 萬元/畝
1 4050 270 5250 350 1070 71.33
2 3070 204.67 3920 261.33 830 55.33
3 2330 155.33 2950 196.67 650 43.33
4 1710 114 2220 148 510 34
5 1200 80 1700 113.33 384 25.6
6 780 52 1250 83.33
7 460 30.67 900 60
8 600 40
