比淡季還淡

　�。对�、７月、８月三個(gè)月是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售淡季�？墒�，今年的這三個(gè)月比以往的淡季還淡，尤其是８月份，奧運(yùn)會(huì)的召開吸引了全球的目光，樓盤售樓部又被冷落了許多。有開發(fā)商坦言，奧運(yùn)期間，全民的注意力都在奧運(yùn)會(huì)上，買房人的熱情將會(huì)進(jìn)一步下降。奧運(yùn)會(huì)期間，記者走訪了省會(huì)部分樓盤，發(fā)現(xiàn)各大樓盤的看房者寥寥無幾，銷售人員也有更多的閑暇時(shí)間坐在銷售大廳內(nèi)觀看比賽。雖然８月份的銷售數(shù)據(jù)還沒有統(tǒng)計(jì)出來，但是從房管部門每天公布的銷售數(shù)據(jù)來看，鄭州市商品住宅每天銷售不足百套的情況屢屢出現(xiàn)。僅從６月、７月兩個(gè)月商品住宅的銷售情況來說，今年與去年相比兩個(gè)月就少賣了４８８１套，而今年７月份鄭州市商品住宅的銷售只有４７２６套。

　　淡季推盤對(duì)于多數(shù)開發(fā)商的考驗(yàn)無疑是嚴(yán)峻的，相比于那些不得已而“趕考”的開發(fā)商而言，還有更多的樓盤選擇靜觀其變以待下一個(gè)旺季。雖然處于觀望狀態(tài)，但這些樓盤并沒有閑著。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，為了使新盤更加完美地展現(xiàn)在購房者的面前，有的項(xiàng)目不僅在室內(nèi)對(duì)樣板間進(jìn)行精心打造，而且在整個(gè)項(xiàng)目的園林景觀、物業(yè)服務(wù)上均做了細(xì)致配套。此外，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致入微的調(diào)研也是這一階段的重要課程之一。鄭東新區(qū)某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人拿著一份厚厚的銷售預(yù)案告訴記者，眼下他也說不清這是第幾份修改稿了，雖然沒有開盤，但在幾個(gè)月的時(shí)間里，省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況一直很微妙，他們也在不停地觀察，在銷售預(yù)案中記者看到，包括省會(huì)所有樓盤近期的銷售情況，不同價(jià)位、不同戶型的銷售比例，購房者登記的買房意向、周邊二手房掛牌的變動(dòng)乃至購房者來訪的路程、花費(fèi)時(shí)間都記載得一清二楚，如此做“功課”的細(xì)致程度讓人嘆服。而回顧去年同期，一些樓盤甚至連樓書還沒來得及印好就匆匆開盤了。對(duì)于多數(shù)開發(fā)商而言，延遲到９月份以后開盤的目的也是為了更好地研究市場(chǎng)。來自業(yè)內(nèi)的消息顯示，近一段時(shí)間，各家預(yù)備上市的樓盤在“潛伏期”內(nèi)可謂動(dòng)作頻頻，調(diào)查周邊市場(chǎng)、搞推廣活動(dòng)，積累客源、反復(fù)修改項(xiàng)目規(guī)劃樣板房方案、更換代理商等動(dòng)作此起彼伏。

　　對(duì)房地產(chǎn)公司來說，今年８月絕對(duì)不是賣房的好時(shí)機(jī)，而是休整時(shí)間，加上歷年的８月本來就是樓市淡季，所以選擇避開８月開盤也是在情理之中。不少樓盤原本定于８月份開盤，為避開奧運(yùn)，紛紛“撤單”，要么提前開盤，要么捂盤到９月、１０月份。

　　扎堆兒開盤

　　來自市場(chǎng)面的消息表明，９月、１０月兩個(gè)月鄭州市場(chǎng)上將出現(xiàn)一個(gè)開盤的高峰，而其中相當(dāng)一部分原本此前就準(zhǔn)備開盤。記者了解到，按

　　照計(jì)劃，君悅城、金峰金岸國(guó)際、中原新城、通利紫荊尚都、琥珀名城三期等樓盤都準(zhǔn)備在９月份亮相。而在８月３０日，也就是奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的第一個(gè)周末，亞星·城市山水已率先開盤。

　　多個(gè)新盤集中入市，業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為是件好事�！靶卤P入市，群雄并起，對(duì)市民來說，是件好事，可以有更多的選擇。”天倫置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)劉小衛(wèi)說。聚合置業(yè)銷售經(jīng)理帖巖也認(rèn)為是件好事，可以激發(fā)客戶的需求，把市民的購房積極性調(diào)動(dòng)起來。
 

　　記者了解到，不少開發(fā)商選擇在９月、１０月份開盤還有一個(gè)重要的原因是對(duì)供需兩方面的考慮。布瑞克公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李強(qiáng)告訴記者，上半年的銷售數(shù)據(jù)和市場(chǎng)狀況給眾多開發(fā)商很大的壓力，面對(duì)銷售不如人意的上半年，“金九銀十”自然被賦予了很大的期待，也是今年開發(fā)商實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)不能再失去的寶貴時(shí)機(jī)。中原地產(chǎn)高級(jí)市場(chǎng)分析師李明明表示，不管是對(duì)中小型地產(chǎn)商，還是大型地產(chǎn)商，今年９月、１０月份都是比較難得的機(jī)遇，中小型地產(chǎn)商會(huì)受資金的壓力推貨，大型地產(chǎn)商多半會(huì)為一整年的業(yè)績(jī)做沖刺。

　　新盤上市，目前在售的舊盤是否有壓力？“市場(chǎng)沉寂了這么久，是需要一些新盤來刺激一下。”民安公司策劃總監(jiān)胡海軍說，新盤不推出來，一些在新盤與舊盤之間猶豫的市民就始終難以下決心，新盤一推出來，客戶進(jìn)行了比較后，反而更容易消除觀望做出決定。興利公司銷售客服部經(jīng)理羅林則表示，每個(gè)樓盤的定位不同，新盤上市，舊盤未必就一定受到影響，即便分流了一部分客戶，也是正常的。雖然不少開發(fā)商將賭注押在了“金九銀十”的銷售旺季上，但對(duì)于多數(shù)樓盤而言，面臨的銷售壓力還是相當(dāng)巨大。從目前情況來看，省會(huì)各區(qū)域除了陽光新城、華瑞·紫桂苑、遠(yuǎn)大·理想城、琥珀名城、帝湖等這些老盤即將在旺季迎來新一輪的老盤新開的熱潮，像原盛國(guó)際、中原新城、鑫苑景園、聚錦苑、橡樹玫瑰城、漢飛·金沙國(guó)際、名門國(guó)際等這些新盤也選擇在今年開盤，畢竟在經(jīng)歷了去年的瘋狂拿地之后，是不可避免的，在土地政策的驅(qū)使下，不少新項(xiàng)目必須選擇在今年開盤，從一定程度上來說，今年“金九銀十”黃金階段扎堆兒開盤的現(xiàn)象將特別明顯，一個(gè)個(gè)的新盤老盤都將選擇在同一時(shí)間段現(xiàn)身樓市，銷售的壓力不容低估。

　　面對(duì)９月份即將來臨的開盤潮，絕大多數(shù)的開發(fā)商表示會(huì)考慮理性入市。加快推盤速度、加速資金回籠成為該階段推盤的主旋律。在入市價(jià)格的制定方面，多數(shù)開發(fā)商表示會(huì)采用平開或低開等理性的價(jià)格策略。省房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京表示，緣于眾多開發(fā)商寄希望于“金九銀十”帶來的成交利好，理性入市將成為最佳選擇。理性入市包括兩部分，其中之一為理性定價(jià)，這一點(diǎn)在此前開盤的眾多樓盤中被普遍采用，也起到了非常好的銷售效果，迫于開發(fā)商對(duì)成交的需求，９月、１０月份的入市樓盤大都會(huì)采用這種方式。另一部分，理性入市還表現(xiàn)在新開盤的附加值上，不少開發(fā)商會(huì)在這個(gè)階段更重視產(chǎn)品的優(yōu)化和升級(jí)，對(duì)于購房者來說，也是挑產(chǎn)品的好時(shí)機(jī)。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，雖然下半年的銷售壓力會(huì)很大，從目前來看，面對(duì)以往的銷售情勢(shì)，多數(shù)開發(fā)商不會(huì)再出現(xiàn)去年的瘋狂飆價(jià)，更多的，是將自己的精力放在銷售節(jié)奏的磨練內(nèi)功階段，而不會(huì)在“價(jià)格戰(zhàn)”中徒增內(nèi)耗，只要產(chǎn)品合適，定價(jià)合理，銷售應(yīng)該不是問題。而買方市場(chǎng)的信心指數(shù)也會(huì)逐步恢復(fù)。

　　大禮的誘惑

　　牽動(dòng)全球目光的奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)結(jié)束了，關(guān)注樓市的人重新開始增多。沉悶了太久的開發(fā)商，開始奮力搶奪市場(chǎng)。經(jīng)歷了冰封期，各大開發(fā)商翹首以待市場(chǎng)回暖。業(yè)內(nèi)人士分析，９月、１０月是一個(gè)拐點(diǎn)，如果經(jīng)歷傳統(tǒng)旺季市場(chǎng)仍低迷的話，那今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難有起色。正因如此，開發(fā)商也是鼓足了勁，把優(yōu)質(zhì)樓盤的開盤時(shí)間集中在９月、１０月份。除了集中推盤之外，開發(fā)商開始打起了“送禮”大戰(zhàn)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，９月、１０月兩個(gè)月里，省會(huì)７０％以上的樓盤會(huì)推出各種形式的促銷活動(dòng)，力爭(zhēng)在金九銀十有所斬獲。

　　期待住交會(huì)

　　一方面是持續(xù)積壓的剛性需求，一方面是持續(xù)觀望，買賣雙方的博弈狀態(tài)還在繼續(xù)。有消息稱，省會(huì)眾多在售項(xiàng)目預(yù)備在進(jìn)入第四季度前，以傳統(tǒng)住交會(huì)的集中展示為契機(jī)，采取多樣營(yíng)銷方式，力圖刺激銷售。有專家認(rèn)為，中原住交會(huì)在提供展示交流平臺(tái)的同時(shí)，在目前中原樓市遇冷的情況下，不免多了一分借勢(shì)頭造機(jī)會(huì)的意味。“中原住交會(huì)已經(jīng)成為中原樓市為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)營(yíng)銷契機(jī)，一方面其公信力早已為置業(yè)者所認(rèn)可，另一方面其展示范圍之大和影響之廣，都是其他個(gè)體營(yíng)銷事件所難以取代的�！保玻埃埃盖锛局性�住交會(huì)組委會(huì)負(fù)責(zé)人說。開發(fā)商們認(rèn)為，借助此次展會(huì)的機(jī)遇，可以給項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)好的品牌效應(yīng)，為第四季度的銷售打下良好基礎(chǔ)。

　　從需求的角度上講，每年的９月、１０月也是不容錯(cuò)過的，這兩個(gè)月是傳統(tǒng)的購房旺季，由于這個(gè)原因，開發(fā)商也會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)期促銷。業(yè)內(nèi)人士表示，今年的“金九銀十”比往年更加特殊，上半年購房者的觀望使市場(chǎng)上積累了大量的剛性需求，這部分需求在奧運(yùn)會(huì)后能否得到釋放，是房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年能否有一個(gè)好的銷售業(yè)績(jī)的關(guān)鍵所在。山頂?shù)禺a(chǎn)副總經(jīng)理張彤表示，如果奧運(yùn)會(huì)過后大部分樓盤能夠理性入市，面對(duì)放量較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少購房者會(huì)選擇入市看房，隨著看房者的增多，購房的人數(shù)也會(huì)越來越多，這部分購房者的加入，會(huì)促成一部分購房者首先打破觀望，從而打破滯銷的局面。

　　“就目前市場(chǎng)來看，如果多方面因素到位的話，有可能制造銷售小高潮。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，不僅是價(jià)格需要調(diào)整到位，同時(shí)產(chǎn)品品質(zhì)、性價(jià)比、營(yíng)銷方式、信息傳播模式等，也需要贏得置業(yè)者的認(rèn)同�；仡櫧衲甏杭局性�住交會(huì)，就有不少在售項(xiàng)目體現(xiàn)性價(jià)比，很好地吸引了置業(yè)者，從而在成交上有不俗的成績(jī)。而就目前各大開發(fā)商對(duì)秋季中原住交會(huì)的重視情況來看，預(yù)計(jì)在９月、１０月中原樓市將會(huì)出現(xiàn)新亮點(diǎn)。