奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點。今年以來，盡管房地產(chǎn)1月至7月投資增幅超過30%，但樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚。有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動向。

    外資拿地?zé)崆橛性鰺o減，重點關(guān)注二三線城市

    全國地價監(jiān)測中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無減。中國未來的經(jīng)濟成長性，是眾多外資基金投資的實質(zhì)所在。

    6月，南京掛牌出讓的2塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機構(gòu)摘牌，成交總價6.5億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價格達(dá)40多億元。

    美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示：“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產(chǎn)項目已達(dá)10個�！�

    2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進(jìn)上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目……在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務(wù)。

    “外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場具備良好的市場環(huán)境和豐富的投資機會，能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時，隨著政策環(huán)境的改善和市場成熟度的增加，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也逐漸清晰可控。

    以上海五合智庫統(tǒng)計，僅2008年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達(dá)到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。

    中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍說，今明兩年，外資關(guān)注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。

    成交量萎縮，開發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢

    7月份，北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數(shù)降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點，為今年以來最低漲幅。有專家認(rèn)為，目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望，奧運會后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。

    數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)20余家，最高的欠稅達(dá)3559萬元。無獨有偶，5月份，上海財稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約40%。

    人們不禁疑惑，一向以進(jìn)富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會頻現(xiàn)欠稅榜呢？

    開發(fā)商欠稅的一個重要理由是資金緊張。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。

    “房價前期持續(xù)大幅上漲，超過了大多數(shù)購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價格漲幅出現(xiàn)回落是市場調(diào)整之必然�！敝写蠛慊�等一些中介公司認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商與其死扛高房價，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。

    剛性需求仍然旺盛，房價理性回歸可期 

    國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴說，奧運會和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系從各國表現(xiàn)看不盡相同，很難得出一般規(guī)律。但無可否認(rèn)的是，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。

    中國的房價在連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢的情況下，開始改變原有運行軌跡進(jìn)行調(diào)整并不值得大驚小怪。對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，專家認(rèn)為：“房價的適當(dāng)回落是正常的�！睒鞘凶呦蚶硇曰貧w的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。當(dāng)前經(jīng)濟運行依然總體向好，無疑為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

    純粹由投資拉動的發(fā)展不具有可持續(xù)性，需求才是市場的根本動力。一些專家提出，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段也是一個理性回歸階段，其“后勢”如何，應(yīng)該由市場的需求來決定，由整體經(jīng)濟發(fā)展的基本面來決定。

    房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù)，也是折射市場需求的重要數(shù)據(jù)。央行上�？偛坎痪们鞍l(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運行情況顯示：6月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款增加27.1億元。這表明市場剛性需求仍然旺盛。只要房價擠壓出泡沫，適度調(diào)整，需求就自然會上升，而保持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國房地產(chǎn)市場應(yīng)有的常態(tài)。