國土部兩次發(fā)令斗地主 囤地捂盤傷了誰

　　辯論背景

　　上半年，樓市復(fù)蘇，地王頻現(xiàn)，通脹預(yù)期加劇，開發(fā)商“囤地”、“捂盤”行為加劇。9月1日，國土資源部在其網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》�！锻ㄖ�》要求，在全面清理、摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，及時(shí)制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案。這是繼8月份“國土資電發(fā)〔2009〕44號(hào)”文件后，國土資源部對提高土地利用率作出的又一次強(qiáng)調(diào)。

　　土地問題由來已久。2004年“8·３1土地大限”已經(jīng)過去五年了，但“囤地”、“捂盤”還是屢禁不止。究其原因不過利益使然。但利益的背后卻是對市場全局的損害。

　　精彩觀點(diǎn)：

　　南轅北轍拖宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿

　　焦點(diǎn)網(wǎng)友“豆丁”：“囤地”實(shí)際上是對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種阻礙，從大處著眼是對政府意志的違背。建設(shè)用地的審批一般是政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要統(tǒng)籌安排的結(jié)果，因此，土地審批后的閑置將直接導(dǎo)致政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的策略得不到有效執(zhí)行，是在拖宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿。如今，很多城市閑置的土地不僅局限于邊遠(yuǎn)郊區(qū)，黃金地段停滯的項(xiàng)目也隨處可見，這種對稀缺資源的浪費(fèi)不僅是對城市形象的損害，背后還有巨大經(jīng)濟(jì)利益的流失，實(shí)在讓人無法忍受。希望某些開發(fā)商量力而行，不要充當(dāng)城市發(fā)展的“絆腳石”，成為千夫所指這樣不光彩的角色。

　　焦點(diǎn)網(wǎng)友“紫藤蘿”：“囤地”、“捂盤”在一定程度上會(huì)造成市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。一方面購房者無房可買，另一方面大量的土地和樓盤在開發(fā)商的手里“曬太陽”。這樣很容易誤導(dǎo)宏觀政策的制定，在市場整體并不缺少土地的情況下，如果政府還源源不斷地“批地”，暗藏的供給壓力總有一天會(huì)壓垮整個(gè)市場。

　　推高房價(jià)損害購房者利益

　　焦點(diǎn)網(wǎng)友“默默”：開發(fā)商“囤地”、“捂盤”的主要目的是追逐更高的銷售價(jià)格，在市場持續(xù)上升的條件下，十分有效。如湯臣一品每平方米11萬的銷售價(jià)格是當(dāng)初樓面價(jià)的近二十倍，購房者多花的錢比產(chǎn)品本身的價(jià)值不知道要高出多少。

　　焦點(diǎn)網(wǎng)友“大江東去”：現(xiàn)在的樓市越來越像股市，個(gè)別開發(fā)商拿地的動(dòng)機(jī)可以簡單地理解為炒作--既不關(guān)注土地當(dāng)前的價(jià)值，也不是簡單地追逐將來的高價(jià)格，而是通過炒高土地的價(jià)格來提高購房者對房價(jià)的預(yù)期，從而抬高其在售樓盤的價(jià)格，從中獲得更大的利益。在這種情況下，如果說開發(fā)商是股市中的“莊家”，購房者就是盲目跟進(jìn)的“散戶”。

　　跟市場“豪賭”形同玩火

　　焦點(diǎn)網(wǎng)友“小飛俠”：從表面上看，開發(fā)商“囤地”獲得了更高的利潤，但仔細(xì)分析，“囤地”的結(jié)果可能是得不償失的�！岸诘亍彼�獲得的高額利潤要付出降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的代價(jià)。五年賺取100%的利潤和一年賺取20%的利潤哪個(gè)更有吸引力？答案顯然是后者。更重要的是，持續(xù)在市場上“失聲”，將失去提升企業(yè)品牌價(jià)值的機(jī)會(huì)，而這種無形的損失有可能是巨大的、無法衡量的。焦點(diǎn)網(wǎng)友“不差錢”：對于企業(yè)自身來講，“囤地”要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這種利益的獲得需要兩個(gè)假設(shè)的成立。一個(gè)是市場的持續(xù)向好，另一個(gè)是企業(yè)本身能夠“堅(jiān)持到底”。首先，市場能否持續(xù)向好存在巨大的不確定性，尤其是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，政策隨時(shí)存在轉(zhuǎn)向的可能，而市場一旦偏離預(yù)期，囤積的土地將變成巨大的包袱。另外，企業(yè)在長期沒有“流動(dòng)性”的條件下能夠存活多久，沒有這樣的經(jīng)歷實(shí)在無從估計(jì)。但可以確定的是，缺乏流動(dòng)性的企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力是很弱的。從經(jīng)營的角度講，保持充足的流動(dòng)性是企業(yè)的生存之本。因此，對于資金實(shí)力并不強(qiáng)大的開發(fā)企業(yè)來說，“囤地”是在跟市場進(jìn)行“豪賭”，是對自身生存能力的考驗(yàn)，簡單說就是在玩火。