2010年4月15日    東方今報(bào)

     樓市歷來是熱了降溫，冷了點(diǎn)火。去年年底和今年年初國家一系列調(diào)控政策相繼出臺(tái)后，2010年的樓市似乎不見降溫的跡象，反而一路紅火。業(yè)內(nèi)專家分析，由于去年消化了大量存量房，加上今年的新開工面積不足，導(dǎo)致今年上半年的市場(chǎng)供應(yīng)依然偏緊，房?jī)r(jià)仍然逐步高企。預(yù)計(jì)這一現(xiàn)象到下半年隨著大量項(xiàng)目的上市會(huì)有所緩解。

    【現(xiàn)象】房源略顯不足，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲

    近日記者在一些在售樓盤調(diào)查采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，可售房源又變得緊俏起來。在花園路與三全路交叉口的一家樓盤，售樓小姐明確告訴記者僅剩下為數(shù)不多的幾套房源，單價(jià)在6000元/平方米以上，并且沒有任何優(yōu)惠。記者提出要看看樣板間再做決定，售樓小姐也似乎沒有了以往的熱情，甚至有點(diǎn)不大情愿帶記者去看房。

    據(jù)了解，該樓盤在開盤時(shí)均價(jià)只有4200元/平方米，不到一年的時(shí)間，每平方米就上漲了1000多元。

    在南陽路大石橋附近的一家樓盤，銷售人員告訴記者，目前的均價(jià)在6500元/平方米左右，可售房源已經(jīng)不多，并且?guī)滋熘�后公司可能�?huì)再度調(diào)高價(jià)格。

    一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，目前有不少樓盤的可售房源已經(jīng)不多，甚至沒有房源，新房源的開發(fā)建設(shè)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。

    據(jù)網(wǎng)上不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州4月份開盤或認(rèn)籌的項(xiàng)目只有不到20個(gè)。其中金水區(qū)有升龍鳳凰城、曼哈頓廣場(chǎng)、漢飛金沙國際、銀基王朝、天倫星鉆等項(xiàng)目開盤，但是不少項(xiàng)目只有幾棟樓，或者是加推房源二次開盤，可售房源并不算多；中原區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)和鄭東新區(qū)均只有一兩個(gè)項(xiàng)目開盤或認(rèn)籌。

    【分析】存量房減少，新開工不足

    業(yè)內(nèi)分析人士稱，目前的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了“供小于求”的局面，供應(yīng)略為偏緊。2009年火爆的銷售局面，已經(jīng)把2008年積累下來的存量房消化得差不多了，而目前的開工量卻明顯不足。

    一組數(shù)據(jù)可以說明問題，2009年，鄭州共新增商品房預(yù)售面積約為741.44萬平方米，而銷售面積約為1160萬平方米，也就是說，2009年消化的存量房超過400萬平方米。2010年，盡管房管部門還沒有發(fā)布3月份的銷售數(shù)據(jù)，但是從前兩個(gè)月來看，1月份鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積是38.14萬平方米，銷售面積為116.12萬平方米；2月份批準(zhǔn)預(yù)售面積為46.96萬平方米，銷售面積為54.32萬平方米，前兩個(gè)月又消化存量房80余萬平方米，供應(yīng)不足的局面依然存在。

    從土地市場(chǎng)的供應(yīng)來看，2008年是開發(fā)商拿地的低谷，土地不時(shí)流拍。2009年，隨著市場(chǎng)的回暖，土地市場(chǎng)迎來了新一輪的拿地高峰，“地王”頻出，不過大都集中在下半年。而這些地塊要進(jìn)入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，最快恐怕也要等到2010年下半年。

    鄭州同致行地產(chǎn)顧問有限公司品牌運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)曹慶偉說，即使開發(fā)商拿到的是“凈地”，按照房地產(chǎn)開發(fā)的周期，最快也需要6個(gè)月才能上市開始預(yù)售；如果土地的拆遷、規(guī)劃等工作還沒有完成的話，則至少需要10個(gè)月甚至一年以上的時(shí)間。

    【預(yù)測(cè)】下半年供求形勢(shì)有望緩和

    日前，某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報(bào)告稱，二季度一線城市成交量難創(chuàng)新高，但整體會(huì)比一季度回暖，二線、三線城市在多重需求的刺激下，有望量?jī)r(jià)齊升。

    這份報(bào)告認(rèn)為，一線城市在經(jīng)歷了去年“大牛市”后，可售存量已降至歷史低點(diǎn)，加之近期市場(chǎng)供給不足，因此二季度一線城市成交量很難在2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，甚至有可能出現(xiàn)同比下降的局面。反觀二線、三線城市，目前大都處于城市化進(jìn)程的初期或中期。未來這些城市在市區(qū)面積和城市人口方面都面臨著擴(kuò)容的問題，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件。短期來看，二線、三線城市已面臨多種購房需求集中釋放的可能，在多種需求的綜合作用下，二線、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。

    鄭州永威置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺認(rèn)為，對(duì)于鄭州這樣的二線、三線城市，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，只是上漲的幅度和速度不會(huì)像去年那樣大�！班嵵莘�?jī)r(jià)不會(huì)下跌，主要還是供需矛盾所致，目前鄭州商品住宅供應(yīng)量還是偏緊”。

    業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，后市隨著土地放量、開發(fā)節(jié)奏加快和力度加大，預(yù)計(jì)在下半年住宅供應(yīng)量會(huì)得到較大釋放，供求形勢(shì)會(huì)逐漸趨于緩和。而隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，未來幾個(gè)月政府出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策的可能性也大大增加。