A  寫字樓熱點(diǎn)  中西部轉(zhuǎn)移

2012年3月，仲量聯(lián)行發(fā)布了最新研究報(bào)告《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》，重點(diǎn)介紹了企業(yè)租戶、房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商、零售商和酒店業(yè)者在中國(guó)新興城市50強(qiáng)即中國(guó)大陸地區(qū)50座二三線城市中將面臨的巨大商機(jī)，其中大部分城市位于中西部地區(qū)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2020年上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，預(yù)示著今后10年二三線城市蘊(yùn)含巨大商機(jī)。

該報(bào)告顯示，未來(lái)10年內(nèi)，中國(guó)新興城市50強(qiáng)中的主要城市將新建8000多萬(wàn)平方米的現(xiàn)代零售物業(yè)和接近3000萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓，且未來(lái)還將建造超過1億平方米的商用物業(yè)。

如此大規(guī)模的商業(yè)需求，正是源于近幾年的城市化進(jìn)程。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李曉峰表示，隨著國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略和西部大開發(fā)戰(zhàn)略，中西部地區(qū)所面臨的發(fā)展機(jī)遇是前所未有的。“十二五”期間，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，生產(chǎn)制造業(yè)大規(guī)模內(nèi)遷，部分二三線城市的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，從而帶動(dòng)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)大幅度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)二三線重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景將非常好。

競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東認(rèn)為，在未來(lái)一段時(shí)間，寫字樓市場(chǎng)在中國(guó)的二三線城市應(yīng)該會(huì)有非常大的發(fā)展?jié)摿�。一線城市北京、上海、深圳等地，實(shí)際上寫字樓市場(chǎng)基本處于飽和狀態(tài)。很多國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)于寫字樓的需求發(fā)生了很大變化，不斷地向二三線城市滲透，尤其是金融和保險(xiǎn)行業(yè)。這些二三線城市寫字樓市場(chǎng)，不僅目前進(jìn)入門檻較低，且回報(bào)率也不錯(cuò)，即便長(zhǎng)期持有也不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。隨著未來(lái)產(chǎn)業(yè)資源的集聚，一些中心城市對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求會(huì)有大的提升，未來(lái)租金和售價(jià)都會(huì)有穩(wěn)定的上漲空間。

B  鄭州寫字樓  迎來(lái)黃金期

談到鄭州的寫字樓市場(chǎng)，競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東認(rèn)為，鄭州作為中部崛起的龍頭城市，寫字樓作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，省會(huì)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)渡過了停滯期，開始進(jìn)入增長(zhǎng)期。由于中部崛起的利好，政府的許多促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策出臺(tái)，未來(lái)隨著越來(lái)越多的跨國(guó)公司入駐鄭州，對(duì)高端寫字樓的需求應(yīng)該會(huì)處于持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，寫字樓蓬勃發(fā)展是大勢(shì)所趨。

寫字樓是個(gè)奇怪的市場(chǎng)，因?yàn)樗�的發(fā)展不是行業(yè)本身所能決定的，而是和城市以及城市人群息息相關(guān)。2011年，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)正式寫入國(guó)家“十二五”規(guī)劃，河南迎來(lái)了歷史上最好的發(fā)展機(jī)遇，鄭州作為中部地區(qū)的中心城市，加大力度改善相對(duì)薄弱的城市基礎(chǔ)建設(shè)，從而迅速改善投資環(huán)境，重整產(chǎn)業(yè)格局，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的吸引力大幅增強(qiáng)，截至目前，在鄭投資的世界500強(qiáng)企業(yè)有34家，設(shè)立項(xiàng)目46個(gè)，投資總額17.7億美元；國(guó)內(nèi)500強(qiáng)項(xiàng)目111個(gè)，投資總額1719.2億元。

價(jià)格方面，2011年，鄭州市寫字樓成交均價(jià)為12471元/平方米，較2010年上漲46.3%。與此同時(shí)，寫字樓租金方面也是節(jié)節(jié)攀高，自2003年鄭州出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓以后，經(jīng)過CBD五年的培育，目前日租金已經(jīng)從每平方米3元漲到6元甚至更高，商住樓基本上達(dá)到每平方米3.5元的日租金。

美盛置業(yè)董事長(zhǎng)高重恒表示，在一定程度上，鄭州寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值確實(shí)被低估，但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看，這種現(xiàn)象是必然的，也是合理的。就區(qū)域分布而言，鄭州目前新建寫字樓比較集中于鄭東新區(qū)CBD商圈、新客運(yùn)東站區(qū)域、金水東路政務(wù)區(qū)區(qū)域等，這些新興區(qū)域，由于周邊的專業(yè)配套不完備，從而導(dǎo)致寫字樓項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值縮水，有些區(qū)域還存在著“商住倒掛”現(xiàn)象，這說(shuō)明，寫字樓真正的價(jià)值沒有被挖掘出來(lái)，投資者還有很大的利潤(rùn)空間。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，曾經(jīng)有這樣一個(gè)客戶，是位列世界500強(qiáng)的公司，在挑選華中區(qū)總部的時(shí)候，把鄭州作為一個(gè)參考點(diǎn)，然后跟其他幾個(gè)城市作比較，公司資產(chǎn)部的人士看了資料以后，把華中區(qū)的總部定到另外一個(gè)城市，結(jié)果對(duì)幾個(gè)城市實(shí)地考察過以后，最后決定要定在鄭州，因?yàn)樗麄兏�看好鄭州都市區(qū)建設(shè)的巨大發(fā)展?jié)摿�和豐富的人力資源條件，從中我們可以看到，鄭州的寫字樓市場(chǎng)有很大的潛力可以發(fā)展。