密碼1 地段是命脈

優(yōu)質(zhì)寫字樓的第一價值要素就是對城市優(yōu)勢資源的絕對占有。在地理位置上勢必位于商業(yè)中心、金融中心、政務(wù)中心的重要節(jié)點。還是那句房地產(chǎn)業(yè)的老話：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”對酒店、住宅、娛樂而言，此話或許有些言過其實，但對寫字樓而言，此話顯得尤為精確。

寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定其價值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚是寫字樓價值的重要支撐。處在人流、物流、信息流、資金流匯聚之地的寫字樓，可以產(chǎn)生集群效應(yīng)，各種配套設(shè)施都能相互配合跟進(jìn)，價格自然水漲船高。在投資寫字樓的領(lǐng)域，好的地段就是價值保障，而收益重點在于稀缺性。

對此，競合地產(chǎn)董事長王東表示，投資寫字樓，關(guān)鍵是投資其區(qū)位和地段，而稀缺地段不可再生的絕版土地資源，為寫字樓帶來了不可復(fù)制的價值基礎(chǔ)。就像在上海，人們不會說有多少個浦東可以重來；在北京，又有多少個王府井、西單可以重來呢？這種稀缺價值不僅表現(xiàn)在歷史的無可復(fù)制，也表現(xiàn)在未來的不可超越。

密碼2 品質(zhì)鎖定升值潛力

在投資寫字樓時，品質(zhì)也是最為關(guān)鍵的。寫字樓是拿來用的，寫字樓的使用方便、舒適等細(xì)節(jié)，關(guān)乎著一個寫字樓的成長性和生命力。這有點像汽車，我們買車很看重品牌，但更重要的是，轎車是拿來使用的，轎車的使用舒適度，轎車的人性化細(xì)節(jié)配置很重要。

因此，業(yè)內(nèi)人士美盛置業(yè)高重恒認(rèn)為，對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓交通的便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，這些都顯示著一座寫字樓的生命力。投資之前，投資者一定要對寫字樓的諸多重要因素做充分的功課，必要時，需要對上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

密碼3 算好投資回報率

作為中小業(yè)主，投資寫字樓首先保證自身資金的安全，其次，要讓自身財富增值，再次，要讓財富獲得較好的穩(wěn)定收益。有了這三個目標(biāo)和要求，那么，核算一個寫字樓的“投資回報率”顯得尤為重要。

寫字樓投資回報率的多少，是投資者投資盈虧的重要衡量指標(biāo)。投資回報一般在6%至12%，如果現(xiàn)在回報率低于6%，但是項目的升值潛力很大，也可以考慮。此外，還需要考慮到寫字樓的升值潛力，市中心有些寫字樓目前投資回報率不高，但是因為地段好，有很大的增值空間，所以需要綜合考量。

怎樣計算寫字樓年回報率呢？根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月。如果目標(biāo)寫字樓年回報率達(dá)到8%~10%，則具備投資價值，超過10%的年回報率，則屬上乘產(chǎn)品，不要錯過。

密碼4 完善的物業(yè)  持續(xù)收益的有力保障

寫字間項目的增值、保值主要靠物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)�？梢哉f，如果寫字樓沒有非常出色的物業(yè)公司進(jìn)行管理，其必短命，因為物業(yè)管理公司直接決定著寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、商業(yè)服務(wù)、車位管理等方方面面的問題。因此，對寫字樓而言，物業(yè)管理是至關(guān)重要的。

東方鼎盛中心負(fù)責(zé)人徐霖認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)水平，已成為房產(chǎn)的另外一種價值。物業(yè)管理，對于寫字樓來說，就顯得更加重要了。因此，寫字樓的租客非常看重物管服務(wù)水平，另外，寫字樓物管服務(wù)的實力，還在于他們整合資源的能力，出色的物業(yè)管理能夠為寫字樓引入優(yōu)質(zhì)租客，保證寫字樓常年的高出租率，從而保障寫字樓的高額租金和高回報率。

密碼5 傍個大佬 更有“錢”途

個人投資寫字樓時，一定要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。不同類型的公司，選址各不相同，如部分企業(yè)的研發(fā)中心或區(qū)域中心偏愛選擇在城市郊區(qū)，強調(diào)自然環(huán)境和人文的融合，考慮成本因素。一些大型的金融業(yè)和服務(wù)業(yè)客戶需要城市中心、交通便利、繁華區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)。一些中小型的企業(yè)則更愿意選擇成本經(jīng)濟(jì)、內(nèi)部硬件條件良好的城區(qū)邊緣地帶。

此外，關(guān)注未來哪些大租戶確定會在大樓里辦公，也能讓自己的投資更有保障。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓。這樣能夠保證后期入駐企業(yè)水平相差不大，今后會有較為穩(wěn)定的回報。而那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的寫字樓，總價上雖然會便宜些，但由于進(jìn)駐公司檔次低、流動性大，反而會影響投資收益的穩(wěn)定性