核心提示

曾有業(yè)內(nèi)人士稱，中國(guó)城市的升級(jí)變革，從城市綜合體開始。城市綜合體，是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。這一論斷已經(jīng)毋庸置疑，并且城市綜合體的出現(xiàn)對(duì)于城市發(fā)展的促進(jìn)作用，也在無(wú)數(shù)個(gè)城市成熟的進(jìn)程中得到了證實(shí)。正因如此，城市綜合體在全球范圍內(nèi)的諸多城市不斷被復(fù)制和建設(shè)，鄭州也不例外。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有53個(gè)城市綜合體項(xiàng)目在建，其中還不包括在規(guī)劃和已報(bào)建未亮相的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)，不少業(yè)內(nèi)外人士驚呼鄭州綜合體“過剩危機(jī)”已經(jīng)凸顯，對(duì)鄭州綜合體市場(chǎng)表現(xiàn)出了一定的悲觀情緒。著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀近日曾發(fā)表評(píng)論，表達(dá)對(duì)城市綜合體大爆發(fā)的擔(dān)憂：“商業(yè)地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)生態(tài)密切相關(guān)，沒有足夠的客流與商業(yè)鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來(lái)的就會(huì)怎么消失。”

A   鄭州綜合體進(jìn)入陣痛期

“鄭州城市綜合體發(fā)展的現(xiàn)狀的確有些令人擔(dān)心，不僅僅數(shù)量多，而且不少項(xiàng)目做得粗糙、業(yè)余，不僅沒有起到對(duì)區(qū)域發(fā)展的輻射力，而且成為雞肋。”銀基王朝副總齊華偉表示，鄭州目前城市綜合體發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)陣痛期，但這是走向成熟的一個(gè)過程。“面對(duì)現(xiàn)狀，一些業(yè)內(nèi)人士過分悲觀的情緒是不可取的，不能因?yàn)殡A段性的尷尬局面，全盤否定城市綜合體的作用。”

有數(shù)據(jù)顯示，鄭州在建和立項(xiàng)的城市綜合體已超過53個(gè)。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，競(jìng)合董事長(zhǎng)王東認(rèn)為，鄭州綜合體的消化是需要一定時(shí)間的，但也不能對(duì)鄭州市場(chǎng)盲目悲觀。“市場(chǎng)供應(yīng)量確實(shí)很龐大，一線城市10年前也是這樣一個(gè)狀況，2001年北京當(dāng)時(shí)的城市綜合體市場(chǎng)很小，類似于現(xiàn)在的鄭州，當(dāng)時(shí)不少機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)比較悲觀的預(yù)測(cè)，結(jié)果預(yù)測(cè)錯(cuò)了，城市的快速發(fā)展帶來(lái)了巨大的需求量，供應(yīng)快速被消化。” 快速成長(zhǎng)帶來(lái)發(fā)展中的諸多問題，促使綜合體開發(fā)商不斷去優(yōu)化項(xiàng)目，從而引導(dǎo)市場(chǎng)更加健康有序的發(fā)展。“今年整體商業(yè)供應(yīng)偏大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，不少商業(yè)項(xiàng)目的銷售推廣進(jìn)度都明顯放緩，但城市綜合體的表現(xiàn)依然強(qiáng)于傳統(tǒng)商業(yè)。”這也說明了，城市綜合體的未來(lái)總體上說是光明的，目前所經(jīng)歷的發(fā)展階段是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的正常市場(chǎng)現(xiàn)象。“經(jīng)過市場(chǎng)殘酷考驗(yàn)?zāi)軌虺晒�運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，將會(huì)顯示出其對(duì)區(qū)域的巨大輻射力，為城市發(fā)展帶來(lái)正能量。”

B  商圈魔咒是綜合體運(yùn)營(yíng)不佳的真正原因

沒人能否定地段對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性，尤其是城市綜合體這樣，不僅要求地段，而且要求商圈和人氣的商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)于商業(yè)來(lái)說，選址是第一步的。另外的核心要素還包括定位與規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商和后期運(yùn)營(yíng)。如果一個(gè)商場(chǎng)在選址上出現(xiàn)問題，人口密度不夠，將比較難以解決。“可能更多的是通過調(diào)整業(yè)態(tài)，不斷去找新的客戶群，重新進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。而這也應(yīng)該是現(xiàn)在很多商場(chǎng)面臨的問題”，齊華偉表示。“綜合體的建設(shè)不應(yīng)該是盲目的，每個(gè)商圈的情況不同，需要的綜合體也不盡相同”，目前鄭州的綜合體市場(chǎng)發(fā)展在選址和設(shè)計(jì)上略顯凌亂，有部分已經(jīng)建成的綜合體就出現(xiàn)招商困難、運(yùn)營(yíng)不佳等問題。“以郊區(qū)的城市綜合體為例，其消費(fèi)人群主要以周邊的居民為主，根據(jù)周邊已入住居民人口數(shù)量以及規(guī)劃的未來(lái)居民人口數(shù)量來(lái)確定綜合體的規(guī)模，不能一味地求大；同時(shí)，郊區(qū)的人口消費(fèi)主要以生活消費(fèi)為主，在綜合體購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃上應(yīng)該以生活類的百貨為主，而不應(yīng)該盲目追求高端路線。”

對(duì)于根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行招商的模式，星聯(lián)置地副總李濤表示完全贊同，“這滿足了定位能力和招商能力兩個(gè)核心能力的要求。”對(duì)比萬(wàn)達(dá)的訂單模式，他認(rèn)為，“其實(shí)萬(wàn)達(dá)可以做得更好。”雖然萬(wàn)達(dá)模式因其純熟的業(yè)態(tài)組合，在近期檢驗(yàn)非常成功，在快速?gòu)?fù)制、快速占有區(qū)域商業(yè)資源上表現(xiàn)不錯(cuò)，但是如果周圍有一個(gè)比它位置更好或者一樣，而產(chǎn)品的業(yè)態(tài)組合比它更完美、更到位，這種訂單地產(chǎn)還是會(huì)有一些挑戰(zhàn)。“不知道十年之后是否會(huì)有一些新來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)對(duì)它產(chǎn)生威脅，這個(gè)還需要用時(shí)間來(lái)去檢驗(yàn)。” 

C   定位不能一味地求大求高端

目前城市綜合體多數(shù)定位在“一站式解決”，無(wú)非就是幾種業(yè)態(tài)疊加組合，同質(zhì)化問題已經(jīng)十分嚴(yán)重。如果不根據(jù)區(qū)域特色找準(zhǔn)定位，尋求差異化，那么不但拖累自身，對(duì)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展也沒有好處。一個(gè)新開的項(xiàng)目，在三年內(nèi)都是一個(gè)很正常的調(diào)整期。一方面是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位有一個(gè)認(rèn)識(shí)過程，另一方面品牌商戶對(duì)區(qū)域的定位也有個(gè)認(rèn)識(shí)的過程。李濤認(rèn)為，“給它一點(diǎn)時(shí)間，也許這個(gè)項(xiàng)目完全有理由成長(zhǎng)起來(lái)”。

商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體的運(yùn)營(yíng)，對(duì)于昔日“一張圖紙滿天飛”的住宅開發(fā)商來(lái)說并非易事。太格地產(chǎn)孔玉峰認(rèn)為，相比國(guó)際大城市或北上廣深等地，鄭州的城市綜合體繁華程度以及商業(yè)的各個(gè)方面均達(dá)不到這些城市的水平，這和開發(fā)商的專業(yè)能力有很大的關(guān)系。“商業(yè)地產(chǎn)每一個(gè)都是一個(gè)新的領(lǐng)域，一個(gè)非常專業(yè)的領(lǐng)域”，定位對(duì)不對(duì)，業(yè)態(tài)怎么分布，品牌怎么落位，品牌的結(jié)構(gòu)是什么，人流能不能到位等內(nèi)外各個(gè)方面都很重要。企業(yè)要對(duì)自身的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)能力具有十分清醒的認(rèn)識(shí)。以至于有的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于城市綜合體這樣大型的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，只有成功的產(chǎn)品而沒有成功的模式。

事實(shí)上，目前二、三線城市呈現(xiàn)出井噴狀態(tài)的城市綜合體，多數(shù)依然采用以售養(yǎng)租的形式，將絕大部分物業(yè)進(jìn)行出售，僅留極少部分的商業(yè)比例進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)。即便是號(hào)稱商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)達(dá)，也必須租售結(jié)合，“以資產(chǎn)滾資金”，才能滿足快速擴(kuò)張的需求。從這個(gè)角度來(lái)說，能真正達(dá)到“城市綜合體”標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際上很少。

D   小心扎堆面臨空置的危機(jī)

在商業(yè)零售的高增長(zhǎng)帶動(dòng)下，鄭州的城市綜合體項(xiàng)目雨后春筍般地涌現(xiàn)出來(lái)，城市綜合體的巨量供應(yīng)，市場(chǎng)能否消化如此多的商業(yè)體？投資商、開發(fā)商的后續(xù)實(shí)力是不是可以跟上？這將是下一階段鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不面對(duì)的問題。