“一鋪養(yǎng)三代”的觀念，即便在這個(gè)瞬息萬變的時(shí)代也始終沒有過時(shí)。精明的香港投資人把投資分為“金、銀、銅、鐵”，而這其中，商鋪是當(dāng)仁不讓的“金”。

　　然而與保值性更穩(wěn)定的住宅相比，普通投資者在選擇商鋪時(shí)不得不謹(jǐn)慎行之，錯(cuò)誤的選擇可能讓投資者血本無歸。商業(yè)地產(chǎn)方面的專家指出，在選擇一個(gè)商城里的商鋪時(shí)，首先要看這個(gè)項(xiàng)目的交通及客流“兩大動(dòng)線”，把握好這兩點(diǎn)，商鋪投資的回報(bào)率才可能實(shí)現(xiàn)。

　　●交通動(dòng)線決定客流量

　　對于商業(yè)項(xiàng)目而言，地段是決定成敗的關(guān)鍵。北京東方國泰商業(yè)顧問總經(jīng)理李沐天介紹，位于城里或者二環(huán)、三環(huán)乃至四環(huán)周圍的商業(yè)帶是商業(yè)成功的位置保證，而且相較之下，商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達(dá)的地方自然能帶來更多人氣。老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優(yōu)勢。

　　但這里面有不少講究，“交通動(dòng)線”是具體到項(xiàng)目的衡量指標(biāo)，它決定了商業(yè)項(xiàng)目的客流量，也就是說有多少人會(huì)經(jīng)過項(xiàng)目門前。“很多投資者片面地認(rèn)為，越是靠近交通主干道地理位置越好。事實(shí)卻恰好相反，商業(yè)的最佳位置一定不能在交通主干道旁，因?yàn)檫@相當(dāng)于多了一個(gè)天然的交通隔離帶�！崩钽逄爝M(jìn)一步解釋，如果一個(gè)項(xiàng)目處在環(huán)路和一條主干道的交叉口一側(cè)（四個(gè)角中的一個(gè)角），那么與它方向相反的兩條路上的人都會(huì)與之擦身而過，要到達(dá)項(xiàng)目就一定得圍繞兩條路轉(zhuǎn)圈。這樣一來，看似黃金位置實(shí)際卻是商家選址的“雞肋”。
　
　　除了通達(dá)性之外，合理的交通組織和停車便利也越來越被關(guān)注�！昂芏嗌虡I(yè)的位置絕佳，但停車方式不合理或者車位緊缺，就會(huì)隔絕掉很多消費(fèi)者，這些都是商業(yè)選址時(shí)需要考慮的�！�

　　●客流動(dòng)線決定消費(fèi)者感受

　　外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門外。李沐天介紹，如果說交通動(dòng)線決定了多少人會(huì)經(jīng)過項(xiàng)目，那客流動(dòng)線就決定了消費(fèi)者與商品摩擦的機(jī)會(huì)。

　　“很多商業(yè)項(xiàng)目由于缺乏內(nèi)部交通的科學(xué)設(shè)計(jì)，讓消費(fèi)者即便處于商場內(nèi)部，也很難與商品發(fā)生有效接觸�！崩钽逄煺f，比如電梯和走道的連接方式，如果不科學(xué)很可能讓消費(fèi)者逛不了商場的整層。曾有這樣的例子，很多大商家對一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的外部環(huán)境非常滿意，但一進(jìn)到商場內(nèi)部就馬上放棄了進(jìn)駐的想法，往往只因?yàn)殡娞輸?shù)量不夠�！吧虡I(yè)設(shè)施內(nèi)部的合理設(shè)計(jì)能夠讓消費(fèi)者在商業(yè)體中逗留更長的時(shí)間，從而產(chǎn)生更多消費(fèi)可能�！�

　　針對小商鋪的投資者，筆者建議是“在評析一個(gè)商業(yè)體內(nèi)部交通的好壞時(shí)，可以從垂直交通和平面交通兩個(gè)方向分析�！贝怪苯煌ㄊ侨肆鲝牡蜆菍酉蚋邩菍舆\(yùn)動(dòng)的方式，而平面交通則能使消費(fèi)者沿著商家事先設(shè)計(jì)好的交通流線進(jìn)行消費(fèi)。好的內(nèi)部交通設(shè)計(jì)能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。“因此，具體到小的投資者，一定要了解自己選購的商鋪位置�！�