2008年12月04日08:21  東方今報(bào)
　　來(lái)自部分地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)控表明，各種新政的累積效應(yīng)在11月的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)初顯成效。與10月相比，普通商品住宅每天多賣出去約100套；然而一直被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要“井噴”的二手房交易市場(chǎng)，無(wú)論成交量還是成交均價(jià)波動(dòng)都不大。

　　●商品住宅銷售實(shí)現(xiàn)“井噴”

　　【數(shù)據(jù)】鄭州同致行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(下簡(jiǎn)稱鄭州同致行)對(duì)市場(chǎng)監(jiān)控獲得的數(shù)據(jù)表明：10月5日~28日平均每天銷售商品住宅約129套，銷售均價(jià)約3901元/平方米；11月5日~30日，日均銷售商品住宅約225套，銷售均價(jià)約為4063元/平方米。

　　也就是說(shuō)，與10月相比，11月實(shí)現(xiàn)了成交量和成交均價(jià)的雙增長(zhǎng)，日均銷量激增74個(gè)百分點(diǎn)、均價(jià)略有上浮。特別是在11月份的最后一周內(nèi)，商品住宅成交了2000多套，相當(dāng)于10月份半月的銷售量。

　　【分析】鄭州同致行品牌運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)曹慶偉據(jù)此推測(cè)，11月份商品房的銷量有可能達(dá)到近幾個(gè)月的一個(gè)高峰。這種成交量的突然放量，一則說(shuō)明國(guó)家最近出臺(tái)的一系列政策已對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生作用，二則受益于開發(fā)商的促銷措施。

　　各項(xiàng)政策猶如重重砝碼，加速了市場(chǎng)的回暖。11月初，央行明確表示不會(huì)出臺(tái)房貸細(xì)則，由各商業(yè)銀行自行規(guī)定。11月9日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，提出了4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃，并明確指出房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。

　　11月12日建設(shè)部表示，將實(shí)施9000億元住房保障投資計(jì)劃。11月24日，中國(guó)建設(shè)銀行出臺(tái)房貸細(xì)則，把符合政策新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　最重要的是，11月27日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。銀行基準(zhǔn)利率的大幅降低使得之前的各項(xiàng)政策累積效應(yīng)產(chǎn)生，極大影響了購(gòu)房者的心理預(yù)期，當(dāng)天鄭州商品住宅成交423套。大量積壓的剛性購(gòu)房需求，在一系列政策刺激下，就爆發(fā)了市場(chǎng)中的購(gòu)房潮。

　　同時(shí)，由于接近年底，各大開發(fā)商都推出優(yōu)惠購(gòu)房政策，很多樓盤的優(yōu)惠幅度甚至高達(dá)10%，希望借此加速回款和增加2008年公司業(yè)績(jī)。

　　市場(chǎng)放量現(xiàn)象說(shuō)明居民住房需求并沒有消失，只是被暫時(shí)壓制了。

　　●二手房市場(chǎng)持續(xù)平淡

　　【數(shù)據(jù)】據(jù)鄭州同致行公布的數(shù)據(jù)：10月5日~28日，二手住宅日均成交約33套，成交均價(jià)為2636元/平方米；11月5日~30日二手住宅日均成交40套，成交均價(jià)約為2550元/平方米。可見，二手住宅的成交量并未明顯放大，成交均價(jià)還下浮了3個(gè)百分點(diǎn)。

　　【分析】10月24日鄭州房產(chǎn)新政“十七條”頒布，其中關(guān)于二手房的交易提到繳補(bǔ)分離的辦法，業(yè)內(nèi)專家據(jù)此推測(cè)，二手房交易不僅將在11月迎來(lái)小高潮，還將帶動(dòng)一手住宅的銷售。11月初的頭幾天，二手房交易量確實(shí)比10月底翻了一番，但是隨后交易量卻呈現(xiàn)出日漸萎縮狀態(tài)。

　　王牌企業(yè)聯(lián)盟董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為如果成交均價(jià)不下降，投資者就沒有拋售閑置房的理由，二手房市場(chǎng)對(duì)于自住性購(gòu)房者也就缺乏了吸引力。

　　曹慶偉認(rèn)為，二手房交易平淡的主要原因是銀行對(duì)二手房的貸款首付和貸款利率態(tài)度較為謹(jǐn)慎，一直沒能推出足夠吸引購(gòu)房者的措施。而且相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，二手房在戶型、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、景觀綠化等方面存在不足。因此更多的人更愿選擇商品新房。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)下結(jié)論為時(shí)尚早

　　上官同君認(rèn)為，11月的成交量應(yīng)該與10月持平。就目前交易情況看，單個(gè)樓盤每天能賣出去幾套房子已經(jīng)屬于較好的情況，如果某天的成交量超過(guò)10宗，要么是集中簽約要么是團(tuán)購(gòu)。

　　11月最后一周連續(xù)幾天成交量超過(guò)400宗就是因?yàn)榇笠?guī)模的團(tuán)購(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，因此這種字面上的放大尚不足以證明市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)回暖。而曹慶偉則認(rèn)為：“大宗團(tuán)購(gòu)此時(shí)入市，恰恰說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心正在回升，相信年底之前樓市會(huì)有短暫的春天�！�

　　中原樓市將回暖

　　趙進(jìn)京作為河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)的常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，一直在關(guān)注鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)上每日成交量的數(shù)據(jù)變化。他說(shuō)，11月房屋成交量比10月翻了一番，可以看出中原樓市有逐步回暖的跡象。

　　新房的成交量翻番增長(zhǎng)，會(huì)不會(huì)是經(jīng)濟(jì)適用房大量入市？有業(yè)內(nèi)人士提出這樣的疑問(wèn)，房管局工作人員答復(fù)說(shuō)，近期沒有經(jīng)濟(jì)適用房大量入市。

　　而整個(gè)11月的成交均價(jià)在4100多元，如果是經(jīng)濟(jì)適用房大量上市，價(jià)格應(yīng)該會(huì)大幅“跳水”，趙進(jìn)京說(shuō)。

　　對(duì)于樓市回暖的觀點(diǎn)，鄭州尚地地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張尚也表示認(rèn)同，并談到被譽(yù)為經(jīng)營(yíng)之神的王永慶有個(gè)“瘦鵝”理論，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，他以低價(jià)購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)，等到經(jīng)濟(jì)好時(shí)，坐收厚利。

　　張尚建議，手里有錢的人士，趁目前的機(jī)會(huì)買房子，以后會(huì)獲得較好的回報(bào)。

　　節(jié)前將有小高潮

　　在春節(jié)前，可能會(huì)有一波小的成交高潮。河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司策劃部負(fù)責(zé)人許斌說(shuō)。

　　許斌作出這樣的判斷，來(lái)自于他對(duì)宏觀形勢(shì)和市場(chǎng)的判斷。

　　政府下調(diào)了房屋買賣的交易稅費(fèi)，又有央行大幅降息的利好，而面對(duì)低迷的市場(chǎng)，開發(fā)商低價(jià)開盤，這樣的雙管齊下，將催生購(gòu)房行為。許斌認(rèn)為。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉統(tǒng)計(jì)，政府方面通過(guò)的這些稅費(fèi)優(yōu)惠，促使交易稅費(fèi)下降了10%以上�！澳壳笆袌�(chǎng)上銷售的新盤，4000多的價(jià)格，如果地段不錯(cuò)，開發(fā)商是沒有利潤(rùn)賺的�！焙幽险衽d房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理孫軍展說(shuō)。(首席記者 奚春山 今報(bào)記者 李萌)

　　新聞鏈接

　　16城市呈現(xiàn)回暖反應(yīng)

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》發(fā)布的消息，11月樓市的小“陽(yáng)春”同樣出現(xiàn)在北京、上海、深圳等一線城市。其中，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，環(huán)比成交套數(shù)及面積都增加超過(guò)50%；深圳在11月份的前3周成交都是持續(xù)回升，第四周略有下跌；上海全市整個(gè)11月成交商品住宅70.85萬(wàn)平方米，環(huán)比上升了41.98%。

　　該消息同時(shí)稱，11月的最后一周，全國(guó)16個(gè)城市總體周成交量均值環(huán)比上升7%，中值上升8%。11月以來(lái)大多數(shù)城市成交量仍保持回升勢(shì)頭，目前已經(jīng)連續(xù)四周，但增速放緩。

　　其中北京市的成交量放大有其特殊原因，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，保障性住房的銷售套數(shù)占總銷售套數(shù)五成以上，很大程度促進(jìn)了11月北京樓市回暖。再加上臨近年底，開發(fā)商面臨著較大回款壓力，令普通商品房面臨著巨大的銷售壓力，開發(fā)商不得不降價(jià)求售。

　　市場(chǎng)反應(yīng)售樓部：感受到暖的氣息

　　王先生上周剛剛買下了自己的第一套房子，他說(shuō)：“我相信房?jī)r(jià)也就這樣了，不會(huì)跌得更低。臨近年關(guān)，開發(fā)商肯定急著把手里的房子出手，好給各方面結(jié)賬，這個(gè)時(shí)候買房子就好像去買過(guò)季時(shí)裝，便宜。再說(shuō)了，大家都說(shuō)房?jī)r(jià)要降，可幾個(gè)月過(guò)去了，房?jī)r(jià)也沒降多少，因此有合適的還是趕緊買了吧。”

　　因此，樓市是否的確已回暖，數(shù)字不過(guò)是冰冷的反映，各售樓部才是最直接感受者。

　　漢飛·金沙國(guó)際自面市以來(lái)銷售情況一直不錯(cuò)，據(jù)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的尚學(xué)軍副總經(jīng)理介紹：“進(jìn)入11月以來(lái)，我們能明顯感受到購(gòu)房者信心的回升。雖然這種變化很微妙，體現(xiàn)在每日銷售量上的變化也很小，但是作為一線的工作者還是能捕捉到的，看房子的人多了、有誠(chéng)意購(gòu)買的人多了�！�

　　中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)總經(jīng)理畢海濤也有同感：“進(jìn)入11月以來(lái)，市場(chǎng)信心確實(shí)已經(jīng)有了回暖跡象，我們?cè)谑鄣拈蠙斐亲员驹?日開盤后，已經(jīng)簽約的就有200多套，他們大多是首次置業(yè)或者是想改善目前的居住環(huán)境�！�

　　購(gòu)房者：觀望氣氛有緩解

　　鄭州市民路先生想買房，對(duì)目前的房?jī)r(jià)，他做了個(gè)計(jì)算，比2007年下半年下降了近22%，這個(gè)數(shù)字讓他有些動(dòng)心了。

　　但同樣在觀望房?jī)r(jià)的鄭州市民李女士提出疑問(wèn)：“在市場(chǎng)上，衣服過(guò)了一季，經(jīng)常會(huì)以超低價(jià)大甩賣，房子就不能賤賣嗎？”

　　對(duì)此，張尚認(rèn)為，房子和衣服不能比，房子屬于不動(dòng)產(chǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，是增值的，而衣服式樣過(guò)時(shí)了，貶值得很厲害，房子雖然有戶型設(shè)計(jì)不合理，價(jià)格上不去的問(wèn)題，但總體來(lái)看，地段、價(jià)格、建筑質(zhì)量是決定房子價(jià)值的關(guān)鍵所在。核心地段的老房子，仍然能在市場(chǎng)上賣高價(jià)。