一個月銷售11529套，無疑這是一項驕人的數(shù)據(jù)，即便是在2006年~2007年樓市火熱時，也是屈指可數(shù)的。因此，在經(jīng)歷短暫的調(diào)整后，鄭州樓市的報復性反彈開始被業(yè)內(nèi)以“瘋狂”稱之。

“瘋狂”的力量依然來自于購房者的剛性需求以及由此引起的投資和投機需求的上升。不過，這次集體瘋狂與2006年~2007年樓市的瘋狂不同，因為購房客的結構已悄悄地發(fā)生了變化。

▲▲7月賣了11529套 歷史第二

一旦成交量持續(xù)走高，房價將會有進一步上漲的趨勢，這將導致更多的人買不起房，樓市又將進入調(diào)整期，對樓市發(fā)展不利。

作為河南房地產(chǎn)業(yè)商會常務副會長，趙進京最近的心情比較復雜�！氨M管我們預測到樓市將快速回暖，但沒有預料到反彈的速度和力量會這么快這么大�！壁w表示，樓市的反彈存在太多的“意料之外”。

鄭州市房管局7月公布的數(shù)據(jù)顯示：鄭州市7月共銷售商品房11529套（間），較上月上漲了12.23%，較去年同期上漲了85.06%；商品房銷售面積108.37萬平方米，較上月上漲了7.16%，較去年同期上漲了78.29%。需要指出的是，這樣的銷售業(yè)績在鄭州樓市發(fā)展歷史中僅次于2007年8月的數(shù)據(jù)，居歷史第二位。

而從今年前7個月的商品房整體銷售情況來看，前7個月鄭州市共銷售595.24萬平方米，其中，7月商品房銷售面積比一月多賣68.39萬平方米，并且連續(xù)5個月成交量達100萬平方米左右；而商品房均價也比一月上漲了685元/平方米。

在趙看來，一方面樓市形勢全面好轉(zhuǎn)，開發(fā)商和購房者熱情增高，使得整個行業(yè)擺脫了低迷的行情，這是值得高興的事情；但另一方面則是超預期的反彈以及火熱的成交量又讓人有“熱得發(fā)燙”的擔憂。

據(jù)了解，去年鄭州樓市全年才銷售670萬平方米，而今年前7個月已超過了去年全年銷售量的90%。而今年上半年，鄭州商品房價格漲幅約為16%，而去年全年的漲幅才在15%左右。“成交量和價格平穩(wěn)，才是整個行業(yè)發(fā)展的福音，如果暴漲暴跌將對整個行業(yè)不利�！壁w的邏輯是，一旦成交量持續(xù)走高，房價將會有進一步上漲的趨勢，這將導致更多的人買不起房，樓市又將進入調(diào)整期，對樓市發(fā)展不利。

河南王牌企劃有限公司董事長上官同君表示，目前樓市具有明顯的“恐慌”特征，其中一條就是“購房者面對不斷上漲的房價，而突擊買房”。

▲▲房子熱賣誰是推手？

自2007年國家9·27新政以來，剛性需求沉淀下來，而隨著國家宏觀經(jīng)濟遭遇金融危機以及房地產(chǎn)業(yè)的重要性，國家在政策層面放松了對樓市的嚴格調(diào)控政策，這導致了剛性需求的持續(xù)釋放。

今年1~7月，鄭州樓市總成交金額達到284.84億元，成交量為61946套，并且連續(xù)5個月成交套數(shù)達1萬套左右。如此氣勢如虹的勢頭，由誰制造？

同致行（中國）鄭州分公司品牌運營總監(jiān)曹慶偉認為，主要因素依然是剛性需求的釋放�！白�2007年國家9·27新政以來，剛性需求沉淀下來，而隨著國家宏觀經(jīng)濟遭遇金融危機以及房地產(chǎn)業(yè)的重要性，國家在政策層面放松了對樓市的嚴格調(diào)控政策，這導致了剛性需求的持續(xù)釋放”�！耙脏嵵轂槔�，前7個月鄭州樓市銷售額達到284.84億，今年全年完成500億的銷售額壓力并不大，如果比照去年鄭州GDP超過3000億計算，那么鄭州樓市所占鄭州GDP的比重達1/5左右�！痹诓芸磥恚瑯鞘袑�宏觀經(jīng)濟影響巨大，所以在面對金融危機時，力促樓市回暖成了政府工作的重點之一。

一位不愿意透露姓名的人士則從另一個側面說明了剛性需求的存在�！敖衲昴瓿�，我們召開銷售會議時，關于樓市什么時候回暖有三種觀點。第一種是回暖將在今年以后，第二種是樓市將持續(xù)調(diào)整，呈‘L’形發(fā)展，第三種是來自銷售人員的觀點，他們認為最多憋不過今年年底�！痹撊耸空f，他們的銷售員發(fā)現(xiàn)，當時盡管很多購房者都不出手，但是每天售樓部的詢價電話和來訪量并不少�！跋袷潜锪艘豢跉�，這足以證明了剛性需求的存在”。

而剛性需求的持續(xù)釋放也帶來了投資需求的增加�！皬奈伊私獾穆�哈頓和中原新城兩個項目來看，今年前幾個月這兩個項目的小戶型銷售量只占總銷售量的15%，但是到六七月，小戶型銷售量已占25%以上�！辈苷J為，投資需求已有所抬頭。

另外，投機需求也在抬頭。世紀金源市場推廣部經(jīng)理蔡海龍告訴記者：“有一個做通訊器材的老板，在我們這里一次性就買了16套房子，這在2008年幾乎是想都不敢想的。”

▲▲誰在瘋狂買房？

盡管目前鄭州樓市成交量與2006年~2007年的火爆局面差別不大，但客源結構卻大不相同。80后成購房主力以及偏中小戶型是當下購房人的主要特征。

據(jù)一家咨詢機構對當前鄭州樓盤的銷售情況調(diào)查，在目前已經(jīng)銷售的房源中，80后占了整個成交量的60%以上。另外，110平方米以下的房源在整個銷售量中的占比達80%以上，其中70~110平方米房源占60%左右，而小戶型則只占20%左右。

上述不愿意透露姓名的人士表示，2006年~2007年樓市火爆，是由復合型的客源體系構成的�！爱敃r大中小戶型都很火熱，但現(xiàn)在110平方米以下的占了80%，可以看出現(xiàn)在樓市火是火了，但是客源結構比較單一�！痹撊耸空J為，80后成購房主力以及偏中小戶型是當下購房人的主要特征�！芭c2006年~2007年樓市火爆局面不同的是，當時改善型需求是其中的一大亮點，可以這樣認為，能夠支付起改善型用房的人已在2006年~2007年釋放得差不多了，而現(xiàn)階段主要以80后的婚房需求為主�！痹撊耸勘硎�。趙進京也打了一個生動的比喻：“80后買房是目前最大的剛性需求，因為他們可以扛過開發(fā)商，但是扛不過新娘子�！�

事實上，在商品住宅火爆的同時，鄭州非住宅的銷售卻是不溫不火。7月，在鄭州銷售的108.37萬平方米的商品房中，住宅占了92.83萬平方米，而非住宅只有15.54萬平方米。

同致行（中國）鄭州分公司品牌運營總監(jiān)曹慶偉認為，商業(yè)地產(chǎn)之所以與住宅差距如此明顯，一方面與當前的經(jīng)濟形勢關系密切，另一方面則與鄭州的經(jīng)濟發(fā)展狀況有關，而住宅則更多的與人口結構有關�！熬蜕啼伓�言，目前金融危機仍未過去，人們對商業(yè)地產(chǎn)的投資信心減少�！辈軕c偉認為，“而從寫字樓的角度，鄭州寫字樓的銷售情況一直不是主流，目前只占整個鄭州樓市的10%左右，寫字樓市場的不溫不火與當前鄭州市的產(chǎn)業(yè)化程度低有關�！痹诓芸磥�，目前鄭州工業(yè)化程度相對較低，這導致依附于工業(yè)企業(yè)的一些服務類企業(yè)相對較少，制約了鄭州寫字樓的銷售市場。

▲▲庫存消化殆盡 供應將緊張？

在一份關于鄭州市7月147個樓盤的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商手中仍有大量的房源。在這147個樓盤中，商品房總套數(shù)為183982套，其中當前可售套數(shù)為59352套，商品房總面積為1729.5966萬平方米，其中當前可售面積為599.8597萬平方米。

截至7月，今年鄭州市共銷售商品房595.24萬平方米，但批準預售面積則只有270.18萬平方米�！皬倪@個數(shù)據(jù)來看，今年前7個月，鄭州商品房庫存得到了極大的消化�！痹诓軕c偉看來，去年遺留下來的300萬平方米的庫存量已經(jīng)消化殆盡。

曹認為，由于去年經(jīng)歷了樓市的大調(diào)整，開發(fā)商對未來的趨勢仍不太明確，加上國家對房地產(chǎn)市場包括嚴防4萬億投資資金進入樓市等監(jiān)管措施，開發(fā)商對目前出現(xiàn)的銷售形勢都比較珍惜，回籠資金是開發(fā)商當前最重要的工作。

一個值得思考的問題是，當庫存消化所剩無幾，加上去年以來開發(fā)商資金緊張從而減緩了開工速度，這是否會造成未來供應緊張？在一份關于鄭州市7月147個樓盤的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商手中仍有大量的房源。在這147個樓盤中，商品房總套數(shù)為183982套，其中當前可售套數(shù)為59352套，商品房總面積為1729.5966萬平方米，其中當前可售面積為599.8597萬平方米。

從可售面積考慮，按照今年上半年銷售595.24萬平方米來算，目前這147個樓盤的599.8597萬平方米可售商品房面積仍然可以銷售半年的時間�！澳壳坝捎跇鞘行蝿莺棉D(zhuǎn)，開發(fā)商普遍已經(jīng)加快了開工進度，新的房源也將陸續(xù)上市�！笔兰o金源市場推廣部蔡海龍也認為，未來商品房供應應該不成問題。曹慶偉也認為，隨著“金九銀十”的消費旺季到來，開發(fā)商也將會在這個傳統(tǒng)的季節(jié)推出新盤。

但一業(yè)內(nèi)人士則提醒，未來鄭州樓市有可能出現(xiàn)結構性供應緊張的局面�！澳壳斑@599.8597萬平方米是包括住宅、非住宅以及所有戶型在內(nèi)的總量，在目前金融危機陰影仍沒有散開的情況下，剛性需求在住宅類的需求上將非常明顯，但對非住宅的需求將可能不會那么火爆�！痹撊耸空J為，是否會出現(xiàn)對某一房源的集中需求而其他房源則少有人問津的結構性緊張局面，值得關注。