成交數(shù)據(jù)：住宅均價(jià)達(dá)到歷史最高水平

　�。保霸锣嵵輼鞘醒永m(xù)了前三季度的火爆，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示：１０月份，鄭州市市區(qū)商品房銷售再次突破一萬套，達(dá)到１０３３１套（間），這是自６月份以來，鄭州樓市連續(xù)五個(gè)月商品房成交套數(shù)超過一萬套；雖然１０月份商品房成交套數(shù)較上月下降了１０．０７％，但較去年同期相比上漲了１３３．８９％。從銷售面積來看，１０月份商品房銷售面積９５．８９萬平方米，較上月下降了１１．４８％，較去年同期上漲了８８．８６％。

　　樓市持續(xù)的火爆行情造成了供不應(yīng)求局面的產(chǎn)生。１０月份，鄭州樓市商品房預(yù)售面積共計(jì)７８．２９萬平方米，較去年同期上漲了２％，但與１０月份商品房成交面積相比，仍相差約１８萬平方米。樓市供不應(yīng)求的局面一直延續(xù)，前１０個(gè)月，鄭州樓市商品房預(yù)售面積共計(jì)４７１．１１萬平方米，僅１月份和９月份預(yù)售面積超過成交面積，甚至有四個(gè)月份預(yù)售面積低于２０萬平方米。

　　房價(jià)方面，商品住宅銷售均價(jià)為每平方米４８０３元，每平方米漲了２０１元。這也是繼今年５月份鄭州房價(jià)創(chuàng)出每平方米４７７３元的新高后，鄭州房價(jià)再次刷新歷史新高。

　　在鄭州樓市成交量持續(xù)走高的情況下，商品房成交均價(jià)也一路走高。在２００９年６月份達(dá)到高峰，從１月到６月的半年時(shí)間內(nèi)，鄭州商品房成交均價(jià)從４２６４元／平方米上漲到５１２６元／平方米，增幅達(dá)到８６２元／平方米。但６月份后，商品房成交均價(jià)出現(xiàn)微調(diào)，開始向下行走，但１０月份，商品房均價(jià)再次上揚(yáng)，突破５０００元／平方米，較上月上漲了２．４５％。從商品房成交均價(jià)走勢(shì)線可以看出，成交均價(jià)經(jīng)過幾個(gè)月的微調(diào)之后，基本維持在５０００元／平方米左右的水平，１０月份商品房成交價(jià)格之所以再次上揚(yáng)，主要是由于商品住宅成交均價(jià)大幅上漲帶動(dòng)的。商品住宅供求格局與商品房市場(chǎng)基本一致，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求局面，１０月份商品住宅成交面積超過預(yù)售面積。前十個(gè)月商品住宅預(yù)售僅４０５．１萬平方米，而商品住宅成交面積達(dá)到７６７．２萬平方米，供求比為１：１．９。

　　區(qū)域格局：西區(qū)南區(qū)洼地快速發(fā)展

　　隨著城區(qū)的不斷擴(kuò)大和土地供應(yīng)的不均衡，使得鄭州城區(qū)各行政區(qū)域的樓市發(fā)生著變化。原來在樓市中占據(jù)著重要地位的鄭東新區(qū)正在逐漸減少市場(chǎng)比例。而中原區(qū)和管城區(qū)隨著土地供應(yīng)的增加和城中村改造大盤的出現(xiàn)，比如：中原新城、國際華都、美景鴻城等樓盤，逐漸成為鄭州樓市的主力供求大盤。從商品住宅成交量看，１０月份，金水區(qū)商品住宅銷售量３３．０１萬平方米，占整個(gè)鄭州樓市的３９％，其次是中原區(qū)和管城區(qū)，各占１９．２％、１８．７％，而鄭東新區(qū)僅占９．５％。從商品住宅預(yù)售面積來看，１０月份，中原區(qū)商品住宅預(yù)售面積２５．７８萬平方米，位居各行政區(qū)域第一位，占鄭州樓市商品住宅預(yù)售面積３７．４％，其次是金水區(qū)占３２．５％，鄭東新區(qū)僅占１０．５％。從各區(qū)域商品住宅供求比例來看，金水區(qū)占據(jù)約３０％的市場(chǎng)份額，而鄭東新區(qū)下降到１０％，而以前屬于樓市洼地的西區(qū)、南區(qū)市場(chǎng)份額擴(kuò)大，接近５０％的比例。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出各區(qū)域平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)，改變了以往的市場(chǎng)格局。

　　從１０月份商品住宅銷售均價(jià)來看，鄭東新區(qū)仍然占據(jù)著鄭州商品房住宅價(jià)格高位，成交均價(jià)達(dá)到了５４０４元／平方米。其次是惠濟(jì)區(qū)，由于惠濟(jì)區(qū)成交商品住宅包含別墅和洋房項(xiàng)目，因而價(jià)格也較高。成交均價(jià)最低的區(qū)域是中原區(qū)，從供求關(guān)系來看，中原區(qū)商品住宅預(yù)售面積超過銷售面積。

　　未來趨勢(shì)：樓市政策撲朔迷離

　　未來鄭州樓市將如何發(fā)展？更多取決于樓市宏觀調(diào)控政策的走向。如果國內(nèi)政策層面在未來沒有重大的轉(zhuǎn)變或者調(diào)整，區(qū)域市場(chǎng)層面也不會(huì)有較大的變動(dòng)，因而鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆行情還將會(huì)持續(xù)，并不會(huì)短期內(nèi)結(jié)束。目前民間關(guān)于樓市政策方向轉(zhuǎn)變的傳聞?lì)l繁出現(xiàn)，而一些專家擔(dān)憂樓市火爆的聲音也不絕于耳。

　　到底樓市政策將會(huì)在什么時(shí)間出現(xiàn)調(diào)整？鄭州一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于回升的重要時(shí)期，各地政府在利用第四季度來力爭(zhēng)完成２００９年經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)。這個(gè)敏感的時(shí)期，政策層面出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變的可能性并不大。而一些人認(rèn)為政策的轉(zhuǎn)變可能會(huì)出現(xiàn)在明年的１月１日，這種推測(cè)發(fā)生的可能性也不是很大。根據(jù)國家出臺(tái)各種調(diào)控政策的時(shí)間推測(cè)，中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的新的調(diào)控政策出臺(tái)很可能會(huì)在明年３月份召開“兩會(huì)”之后，近幾年“兩會(huì)”后的時(shí)期是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的密集期，而地方政府關(guān)于樓市救市政策的改變也會(huì)在國家出臺(tái)相關(guān)政策之后。由于目前各地樓市仍然處在供不應(yīng)求的局面下，未來政策更多將會(huì)是關(guān)于消費(fèi)者的，通過抑制過旺的樓市需求來實(shí)現(xiàn)政策目的。

　　表一：１~１０月份鄭州商品住宅預(yù)售、銷售面積（萬平方米）、成交均價(jià)（元／平方米）

　　表二：１０月份各行政區(qū)域預(yù)售面積、銷售面積（萬平方米）、銷售均價(jià)比較（元／平方米）