2009年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈：房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加快；房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù)；商品房銷售市場持續(xù)升溫；房地產(chǎn)信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長提供了充裕的資金的來源。2010年，雖然繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，但政府已經(jīng)開始關(guān)注房價(jià)的快速上漲，并在相關(guān)政策上進(jìn)行選擇性調(diào)整，預(yù)計(jì)2010年全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)增長。受房價(jià)快速上漲原因的影響，未來樓市仍然具有一定的不確定性，如果房價(jià)繼續(xù)快速上漲，不排除市場會(huì)再次出現(xiàn)調(diào)整的可能。

一、2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

    從2009年房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看，隨著2008年年底出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施的逐步落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策效果逐步得到體現(xiàn)。2009年市場總體保持著持續(xù)回升的態(tài)勢，整體表現(xiàn)好于預(yù)期。

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，但仍低于近年來平均水平

2009年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7億元，同比增長18.9%，增幅同比回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為18.9%。90平方米以下住房保持穩(wěn)定增長。1-10月，90平方米以下住房完成投資6479.8億元，同比增長31.5%，增速較上年同期回落35.8個(gè)百分點(diǎn)。

分類型看，商品住宅完成投資19954.2億元，同比增長14.1%，增幅比上年同期下降13.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資869.8億元，同比增長19.3%；辦公樓完成投資1084.6億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投資3275.4億元，同比分別增長33.1%、35.4%，增幅同比分別上升了34.6、18.7個(gè)百分點(diǎn)。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕，個(gè)人按揭貸款資金規(guī)模增速加快

2009年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)44033.8億元，同比增長43.4%，增幅比上年同期上升37個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款9119.4億元，增長53%，利用外資376.6億元，下降29.6%，自籌資金14319.7億元，增長16.7%，其他資金來源20218.2億元，同比增長69.5%，其中個(gè)人按揭貸款增長119.7%。

與上年同期各類型資金來源的比重相比，其他資金來源上升較多，提高了7個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人按揭貸款比重上升了4.9個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金比重有所回落，比上年下降了7.5個(gè)百分點(diǎn)，其中自有資金比重下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款比重同比上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)，利用外資比重下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

3．土地購置與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長

從完成開發(fā)土地面積看，1-10月，全國完成開發(fā)面積18444.7萬平方米，同比下降4.6%，降幅比上年同期擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。

從購置土地面積看，1-10月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積24071.7萬平方米，同比下降18.7%，比上年同期回落13.1個(gè)百分點(diǎn)。全國土地購置費(fèi)用為4535億元，同比下降0.9%，與上年同期相比下降24.5個(gè)百分點(diǎn)。

4.商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積降幅減緩

2009年1-10月，全國商品房建設(shè)速度保持平穩(wěn)，新開工面積降幅減緩。分地區(qū)看，東部地區(qū)施工及新開工面積增速最低，竣工面積增速居中；西部地區(qū)施工、新開工面積增速最快，但竣工面積增速最低。

從施工面積上看，1-10月全國房屋施工面積為28.8億平方米，同比增長16.4%，增幅比上年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工22.6億平方米，增長15%，比上年同期低4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積8.1億平方米，增長3.3%，增幅同比下降4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積6.5億平方米，增長0.4%，同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。

從竣工面積上看，1-10月全國商品房竣工面積3.8億平方米，同比增長22.8%，增幅同比上升13.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積3.1億平方米，同比增長25.1%，比上年同期上升17.5個(gè)百分點(diǎn)。

5．市場銷售持續(xù)升溫，銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高

2009年1-10月，全國商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)66368.7萬平方米，同比增長48.4%，比上年同期上升64.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積達(dá)60974.7萬平方米，同比增長50.1%，辦公樓1017.3萬平米，同比增長28.2%，商業(yè)營業(yè)用房3330.1萬平米，同比增長32.9%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)31529.1億元，同比增長79.2%，與上年同期相比上升96.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為27766億元，同比增長84.3%。

從各城市運(yùn)行情況上看，多數(shù)城市商品房交易量呈持續(xù)上升態(tài)勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場銷售面積均大幅增長。

6．房屋銷售價(jià)格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲

2009年1-10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格保持不斷回升態(tài)勢，10月，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)為103.9，比9月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。新建房銷售價(jià)格指數(shù)為103.7，比9月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房銷售價(jià)格指數(shù)為104.4，比9月上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，10月份，70個(gè)大中城市中有28個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅高于3%，深圳漲幅最高為13.8%，9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比出現(xiàn)下跌。從環(huán)比價(jià)格情況看，有68個(gè)城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，僅包頭和吉林市房價(jià)環(huán)比仍有下跌。

二、房地產(chǎn)市場回暖的因素分析

2009年房地產(chǎn)市場快速回暖，出現(xiàn)銷售旺盛、市場成交活躍、房價(jià)水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素：

第一，經(jīng)過房地產(chǎn)市場持續(xù)一年的觀望期，市場累積了一批具有購房需求和購買能力的自住型和改善型消費(fèi)者，房價(jià)的回調(diào)為他們進(jìn)入市場提供較好進(jìn)機(jī)；

    第二，隨著去年年底全球各國救市政策的出臺(tái)，人們對(duì)未來通脹的預(yù)期加強(qiáng)，為避免通脹帶來了的資產(chǎn)損失，人們將轉(zhuǎn)向一些實(shí)現(xiàn)投資保值的資產(chǎn)和商品，而住房就是投資保值的重要對(duì)象；

    第三， 2008年年底，中央政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康的若干意見，對(duì)住房消費(fèi)給予了相應(yīng)的政策優(yōu)惠，降低了住房消費(fèi)和交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激了人們的住房消費(fèi)；

    第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金增長較快。據(jù)中國人民銀行的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2009年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬億元，同比增長28.3%，增速比上年同期高14個(gè)百分點(diǎn)，比6月末高9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，購房貸款余額為4.35萬億元，同比增長30.1%，增速比6月末高12.3個(gè)百分點(diǎn)。

三、20010年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

    2009年，全國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)“V”形走勢，一季度延續(xù)上一年的調(diào)整回落態(tài)勢，二季度起，銷售市場迅速復(fù)蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價(jià)格指數(shù)不斷上升。預(yù)計(jì)2010年，全國房地產(chǎn)市場整體增長平穩(wěn)，投資、施工面積、新開工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價(jià)格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。

通過對(duì)1998年2月-2009年10月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA模型，我們對(duì)2009年和2010年全國房地產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測如下：

2010年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況

單位：億元、萬平方米、%

統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱	2008年		2009年預(yù)測		2010年預(yù)測
	絕對(duì)值	增速	絕對(duì)值	增速	絕對(duì)值	增速
城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資	148738	26.6	194594	30.8	244741	25.8
＃房地產(chǎn)開發(fā)投資	31203	23.4	36093	15.7	44022	22
＃商品住宅投資	22441	24.6	25973	15.7	34097	31.3
房地產(chǎn)開發(fā)資金來源	39619	6.3	56315	42.1	73153	29.9
施工面積	283266	19.9	330260	16.6	390533	18.3
其中：住宅	222892	19.3	255679	14.7	309091	20.9
新開工面積	102553	7.5	112470	9.7	145098	29
其中：住宅	83642	6.2	88978	6.4	114631	28.8
竣工面積	66545	9.8	77265	16.1	80804	4.6
其中：住宅	54334	9	66059	21.6	69673	5.5
銷售面積	65970	-14.7	96078	45.6	112517	17.1
其中：住宅	59280	-15.5	87593	47.8	103272	17.9
房屋銷售價(jià)格指數(shù)	101.6		106.2		107.3
商品房銷售價(jià)格指數(shù)	101.8		105.9		106.1
商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)	101.8		105.7		106.1

　　　　　　　　　　　　　　資料來源：國家信息中心中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)(www.crei.cn)

1． 投資增幅保持平穩(wěn)增長

    預(yù)計(jì)2009年全年，固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)到19.46萬億元，增長30.8%，增速較2008年加快4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.61萬億元，增長15.7%，增幅同比回落7.7個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅投資完成2.60萬億元，增長15.7%，增幅同比回落8.9個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成24.47萬億，增長25.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.40萬億，增長22.0%；商品住宅投資完成3.41萬億，增長31.3%。

2． 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅回落

    預(yù)計(jì)2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源達(dá)到56315億元，同比增長42.1%，與2008年全年相比，增速加快35.8個(gè)百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)完成開發(fā)投資增幅相比，增幅高16.4個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計(jì)達(dá)73153億元，增長29.9%，增速回落12.2個(gè)百分點(diǎn)。

3． 房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，新開工面積增長較快

2009年，預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為33.03萬億平方米，同比增長16.6%，其中商品住宅施工面積為25.57萬億平方米，增長14.7%。商品房新開工面積達(dá)112470萬平方米，增長9.7%，其中商品住宅新開工面積88978萬平方米，增長6.4%。商品房竣工面積將達(dá)到77265萬平方米，同比增長16.1%；商品住宅竣工面積66059萬平方米，同比增長21.6%。

2010年，預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為39.05萬億平方米，同比增長18.3%，其中商品住宅施工面積為30.91萬億平方米，增長20.9%。與2009年相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別加快1.7個(gè)百分點(diǎn)和6.2個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2010年全年商品房新開工面積將達(dá)到145098萬平方米，同比增長29.0%；商品住宅新開工面積114631萬平方米，同比增長28.8%。與2009年相比，竣工面積增速明顯加快，商品房和商品住宅新開工面積增速分別加快19.3和22.4個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2010年全年商品房竣工面積將達(dá)到80804萬平方米，同比增長4.6%；商品住宅竣工面積69673萬平方米，同比增長5.5%。與2009年相比，竣工面積增速有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落11.5和16.1個(gè)百分點(diǎn)。

4． 銷售面積和銷售額增幅明顯回落

2009年，房地產(chǎn)市場快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高。預(yù)計(jì)2009年全年全國商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)96078萬平方米，增長45.6%。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積87593萬平方米，增長47.8%。

2010年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場會(huì)繼續(xù)保持增長，但增幅會(huì)逐步回落，預(yù)計(jì)2010年全年商品房銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)11.25億平方米和46726億元，分別增長17.1%和9.2%，較2009年增幅回落28.5和61.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)10.33億平方米和39318億元，分別增長17.9%和6.2%，較2009年增幅回落29.9%和68.6個(gè)百分點(diǎn)。

5． 房屋銷售價(jià)格上半年慣性上漲，下半年小幅回落

從房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)上看，2009年全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)快速反彈。預(yù)計(jì)2009年12月當(dāng)月房屋銷售價(jià)格指數(shù)為106.2（同比），比2008年12月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷售價(jià)格指數(shù)為105.9，商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)為105.7，分別比2008年12月提高4.1和3.9個(gè)百分點(diǎn)。

2010年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)將保持慣性上漲，在6月份左右達(dá)到最高點(diǎn)，隨后出現(xiàn)盤整和小幅回落。預(yù)計(jì)2010年12月當(dāng)月，房屋銷售價(jià)格上漲7.3%，其中，新建商品房價(jià)格上漲6.1%，新建商品住宅價(jià)格上漲6.1%。