2009年鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況“出爐”　商品住宅超半數(shù)被“外地人”買走

　　核／心／提／示

　　2009年，鄭州樓市從剛開始的“冷清”，經(jīng)歷了“小陽春”、“盛夏”、“金秋”到年底的“爆棚”，房子價格和成交量一路飆升，雙雙創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，超過了房地產(chǎn)“巔峰期”的2007年。而銷售火爆的市區(qū)商品住宅，有52%被“外地人”買走。

　　關(guān)鍵詞

　　房價

　　商品住宅均價高漲

　　2009年，房價漲了多少？這無疑是老百姓最為關(guān)心的。去年，鄭州市商品房銷售均價達(dá)4910元／平方米，同比上漲10%。盡管漲幅低于2007年和2008年，但這一價格與2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。

　　其中，商品住宅去年銷售均價為4580元／平方米，比2008年漲了586元，漲幅為14.7%。非住宅銷售均價為6939元／平方米，漲幅為1.6%。

　　分析：從數(shù)據(jù)上看，去年商品住宅的漲幅明顯高于商品房整體漲幅，并高于全國的平均水平，這說明去年上漲的房價，更多是因為商品住宅快速上漲拉動所致。

　　在月度商品住宅銷售均價對比上，1月份3908元／平方米的價格是全年最低，這也是去年唯一一個在4000元／平方米“關(guān)口”之下的月份。全年價格最高的月份是11月，當(dāng)月商品住宅均價為4850元／平方米，比1月份每平方米漲了942元。12月份，一批經(jīng)適房集中銷售拉低了當(dāng)月房價，盡管如此，當(dāng)月商品住宅均價也達(dá)4545元／平方米，比1月份高了637元。

　　兩個價位段最受歡迎

　　從不同價位商品住宅的銷售情況看，每平方米4000元～5000元的銷售比重達(dá)到43.4%；其次是每平方米5000元～6000元的商品住宅，其銷售比重占到23.8%。這兩個價位段的商品住宅的銷售套數(shù)占到商品住宅整體銷售套數(shù)的2／3，是鄭州樓市的主力成交價格。同時，這兩個價位段的銷售比重均較前兩年有較大提高，其中前者同比提高了8.9個百分點，后者提高了6.6個百分點。

　　關(guān)鍵詞

　　銷售

　　商品住宅銷售突破10萬套

　　鄭州樓市去年的銷售出現(xiàn)了前所未有的火爆局面�？梢哉f是從“寒冬”走到了“盛夏”，12月份更是創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到16886套。

　　從數(shù)據(jù)上看，去年市區(qū)商品住宅銷售面積首次逼近千萬平方米，達(dá)到998.58萬平方米，遠(yuǎn)超2008年568.14萬平方米的數(shù)據(jù)。從銷售套數(shù)上看，去年商品住宅銷量為112050套，同樣創(chuàng)下了年度銷售紀(jì)錄。

　　從各月的銷售情況看，去年年初，樓市還是“門前冷落鞍馬稀”；2月份“小陽春”行情顯現(xiàn)；3月份商品房銷量創(chuàng)單月紀(jì)錄，首次突破萬套“關(guān)口”；4月、5月是高位調(diào)整階段；6月再度突破萬套，進入“盛夏”行情；進入7月份，投資性需求的購房者加入了購房大軍，商品住宅銷量首次突破萬套；最后3個月，在“恐慌性購房”氣氛的蔓延下，樓市銷量繼續(xù)飆升，終于在年底“爆棚”，12月份，市區(qū)商品住宅銷量創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到16886套。

　　分析：鄭州商品住宅銷售占比在持續(xù)兩年下降之后，2009年出現(xiàn)了止降回升，在商品房銷售的份額達(dá)到86%，同比提高了2.6個百分點，這說明2009年房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)首先是從商品住宅開始的，拉動2009年房地產(chǎn)市場的力量也來源于商品住宅。

　　小戶型商品住宅銷量大增

　　2009年，鄭州90平方米以下商品住宅的銷售套數(shù)達(dá)到70850套，同比增長125%，高于商品住宅整體增幅32.6個百分點；90平方米以下商品住宅的銷售套數(shù)占商品住宅總銷售套數(shù)的比重也達(dá)到63.3%，同比提高了9.2個百分點。

　　分析：鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會新視野工作室有關(guān)人士分析，90平方米以下商品住宅銷量大增不僅是由于“90／70”政策執(zhí)行后，市場上所提供90平方米以下商品住宅數(shù)量增加，同時也是由于2008年年底市政府出臺的90平方米以下商品住宅契稅減收政策，這對90平方米以下商品住宅市場的需求有所刺激。這表明2009年的自住性購房需求是支撐房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇的強勁主力。

　　關(guān)鍵詞

　　購買人群

　　市區(qū)商品住宅超半數(shù)被“外地人”買走

　　2009年，鄭州來自“本省其他地區(qū)”購房者的比例首次超過鄭州市商品住宅銷售總套數(shù)的一半，達(dá)到52%，同比提高6.3個百分點；其購買套數(shù)達(dá)到58285套，同比增長118.9%，高于全市商品住宅銷售套數(shù)92.4%的增幅。同時，來自“外省市”、“本市郊縣”購房者的比例也都有所增加。

　　分析：這一方面說明隨著城市的建設(shè)和發(fā)展，鄭州正煥發(fā)出“城市魅力”，在鄭州工作、生活的外地人日益增多，他們對住房有著更迫切的需求；另一方面，作為區(qū)域性的中心城市，鄭州已成為周邊郊縣及省內(nèi)富裕人群置業(yè)的首選目標(biāo)，而且鄭州作為二三線城市，也成為一些“炒家”的投資目標(biāo)，這可以從來自“外省市”過萬套的購買量中得到印證。

　　關(guān)鍵詞

　　二手房

　　價格漲幅高于商品房

　　去年，二手樓市同樣“火爆”，由于營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止的影響，二手房年底更是出現(xiàn)了高潮。

　　去年全年二手房交易面積達(dá)265.77萬平方米，同比增長141.9%。二手房交易量大幅增加得益于二手房交易稅費減免優(yōu)惠政策，這些政策的實施，使連續(xù)兩年下降的二手房交易量得到了明顯的上升。

　　在成交價格方面，自2002年以來，鄭州二手房的價格一直呈上漲之勢，特別是2005年后，年度漲幅都在12%以上。去年，二手房交易均價達(dá)3331元／平方米，同比上漲12.7%，高于商品房價格漲幅2.7個百分點。

　　分析：二手房價上漲的原因主要有四點：一是新房價格持續(xù)走高，帶動二手房成交價“水漲船高”；二是賣家看市場形勢好“坐地起價”，惜售心理推高售價；三是觀望氣氛被政策打破，需求大幅增加；四是地鐵等一批大型工程“上馬”，使沿線二手房售價集體看漲。

　　記者對話房管局局長

　　昨日，對于房地產(chǎn)市場的一些熱點問題，記者采訪了市房管局局長王萬鵬。

　　記：能不能預(yù)測一下接下來鄭州房價走勢怎么樣？

　　王：房價是由很多因素造成的，和一線城市和部分二線城市相比，鄭州泡沫的成分相對較小。鑒于國家最近出臺的關(guān)于加大保障性住房和土地的供給等舉措，包括去年拿了很多地的房地產(chǎn)企業(yè)，今年的銷售量會多一些，可能不會出現(xiàn)快速增長，應(yīng)該是小幅攀升或局部調(diào)整。

　　記：最近，廣西南寧取消商品房預(yù)售制度，推行全現(xiàn)房銷售，鄭州會不會推行這種措施呢？

　　王：最近專家對是否取消預(yù)售爭議非常大，有很多專家認(rèn)為取消預(yù)售制度并不能拉低房價。因為開發(fā)商現(xiàn)在通過預(yù)售，取得了資金，加快了房屋建設(shè)，本身就降低了運營成本。如果取消預(yù)售制度，完全從金融市場獲取資金，開發(fā)的成本就會提高，最后還是要轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。

　　去年，鄭州出臺并實施了商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，把預(yù)售資金監(jiān)管起來，確保業(yè)主的利益。目前我們正在探討逐步提高預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)。

　　記：現(xiàn)在經(jīng)適房以高層為主，價格在2600元／平方米左右。一些夠條件買經(jīng)適房的人覺得有點貴，覺得便宜的市民又不夠條件，造成了能買的買不起，想買的不夠資格，這種問題怎么解決？

　　王：經(jīng)適房要首先保障最困難群體。新經(jīng)適房管理辦法也提到適時對收入標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整。目前我們是把相對比較困難的群體先涵蓋，然后逐步向比這些人收入稍高的人群逐步延伸。

　　經(jīng)適房價格在2600元／平方米左右，一個月收入在3300元～3400元的家庭，還是可以買得起的。不符合經(jīng)適房條件，又買不起商品房的“夾心層”，將來還可以購買限價房。

　　記：不少人熱盼限價商品房，今年有沒有可能推出？

　　王：限價商品房的政策現(xiàn)在正在醞釀。在做決策前，要看需求量有多大。

　　政府現(xiàn)在要對土地進行調(diào)查，到底有多少土地能夠拿來做住宅的建設(shè)，尤其是保障性住房的建設(shè)。在摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，才能制定出符合實際的各種政策。