編者按：自2012年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)交易逐步回暖，這不禁讓人想起2009年房?jī)r(jià)一路上升的瘋狂。然而時(shí)移世易，目前的經(jīng)濟(jì)、政策等環(huán)境與2009年有很大差異。從2008年底，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購(gòu)房的“救市”政策，使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年二季度房?jī)r(jià)重拾漲勢(shì)。而在目前的“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策組合中，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松，因而2012年樓市不會(huì)復(fù)制2009年的“繁榮”。

調(diào)控下的樓市博弈面面觀

自2011年下半年以來(lái)33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)樓市微調(diào)政策

雖然中央反復(fù)重申房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，但地方政府“小動(dòng)作”不斷，由于過(guò)于寬松而變成“烏龍”事件的也有幾例。近日，河南省關(guān)于七折房貸利率優(yōu)惠的指示，“高調(diào)”地刺激了人們的神經(jīng)，關(guān)于政府是否“救市”的討論再次掀起。很快，河南銀監(jiān)局權(quán)威人士表示，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳，鄭州金融辦相關(guān)人士也否認(rèn)了房貸有相關(guān)新政。

盡管如此人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期明顯升高。

自2012年3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁回暖，這不禁讓人想起2009年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)一步“從冬到夏”。雖然表面都是成交繁榮，但2012年的“從嚴(yán)”與2009年的“鼓勵(lì)”全然不同，購(gòu)房者心態(tài)需求也有差異。最為關(guān)鍵是，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)正走在回暖的道路上，全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，回至景氣臨界點(diǎn)之上；而此時(shí)，國(guó)房景氣指數(shù)步步下滑，創(chuàng)下37個(gè)月新低，逼近2008年最低點(diǎn)。

政策基調(diào)：

從鼓勵(lì)購(gòu)房到堅(jiān)持調(diào)控

2008年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)襲卷而來(lái)，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受創(chuàng)傷之后，房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的“抓手”挺身而出。進(jìn)入2012年，國(guó)際環(huán)境來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)雖然走出谷底，但是復(fù)蘇依然不穩(wěn)，歐元區(qū)的威脅依然沒(méi)有接觸，美國(guó)第三輪量化寬松正在醞釀中。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，但是經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。這與2009年基本類(lèi)似。

但是對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，中央的態(tài)度與2009年截然相反。

5月中旬，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研時(shí)指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策。

6月12日，發(fā)改委針對(duì)“發(fā)改委人士稱(chēng)地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道作出澄清，表示該部門(mén)最近沒(méi)有人接受過(guò)該媒體記者采訪(fǎng)，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。6月14日，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應(yīng)：中央銀行和監(jiān)管部門(mén)對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱(chēng)“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。銀監(jiān)會(huì)也做出相似陳述。6月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。6月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)，明年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任。將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，一周之內(nèi)，四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說(shuō)明在市場(chǎng)觀望相持的敏感期，輿論風(fēng)險(xiǎn)高企；同時(shí)也表明，目前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn)，并無(wú)明顯的放松跡象。

中央的多番明確表態(tài)并沒(méi)有化解地方政府微調(diào)的“沖動(dòng)”，在三令五申之下，地方政府的“小動(dòng)作”有所增加甚至有高調(diào)之嫌。

據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州、重慶、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽(yáng)等33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。除蕪湖、佛山、成都等因?yàn)槲⒄{(diào)觸碰到了限購(gòu)紅線(xiàn)，政策頒布不久就被“叫停”外，其他政策基本都得到默許。

就在其他城市通過(guò)各種方式試探調(diào)控松動(dòng)底線(xiàn)之時(shí)，上海卻反其道而行之。進(jìn)一步的政策是，凡單身、非上海籍購(gòu)房者，無(wú)論是否已有繳納社�；騻�(gè)人所得稅證明，目前已被列入購(gòu)房限制范疇。

按照上海目前執(zhí)行的限購(gòu)令規(guī)定，對(duì)于不能提供2年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非上海戶(hù)籍居民家庭，暫停在上海向其售房。政策收緊后，無(wú)論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士，均不能在上海購(gòu)房。目前上海購(gòu)房者的單身狀態(tài)包括：未婚、離婚及喪偶等。而對(duì)于單身購(gòu)房者的手續(xù)規(guī)定，早已趨嚴(yán)至“需有相關(guān)部門(mén)出具的單身證明”的地步。

房貸：

從七折利率到九折利率

2009年，首套房貸七折利率的優(yōu)惠在各大銀行極為普遍，即便是到年底，房地產(chǎn)逐漸收緊的態(tài)勢(shì)形成，獲取優(yōu)惠利率依然不是一件難事，85折優(yōu)惠或是8折都不是難題，在個(gè)別資金寬裕的股份制銀行，甚至依然可以獲得7折的優(yōu)惠利率。二套房貸1.1倍利率的執(zhí)行力度也不是很強(qiáng)。

2010年房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始之后，首套房貸利率優(yōu)惠逐漸縮小，2011年下半年，首套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)利率最后直至1.1倍甚至更高。2012年初，隨著新一輪信貸額度的下發(fā)，首套房貸利率又開(kāi)始出現(xiàn)優(yōu)惠，但是幅度以及力度很小。

中行近日將首套房貸利率優(yōu)惠從85折調(diào)整至9折，僅有個(gè)別資質(zhì)優(yōu)秀的客戶(hù)可以享受85折優(yōu)惠。中行收窄利率優(yōu)惠并非個(gè)案，工行早在今年5月份就已經(jīng)將優(yōu)惠幅度回調(diào)至9折。記者在咨詢(xún)中發(fā)現(xiàn)，招商銀行很難有利率優(yōu)惠。雖然目前多數(shù)銀行依然可以申請(qǐng)到首套房貸85折的利率優(yōu)惠，但是，銀行悄然收緊優(yōu)惠的趨勢(shì)正在形成。

對(duì)此，陳雪表示，3月至今，北京二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)維持高位的情況下，商貸比例也在逐漸增加，僅6月上半月此比例就比5月增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到21%，部分銀行個(gè)貸的剩余額度快速減少。此次中國(guó)銀行降低首套房貸優(yōu)惠幅度，主要的原因是銀行信貸額度有限。陳雪表示，雖然無(wú)法估計(jì)各個(gè)銀行現(xiàn)存?zhèn)�貸額度剩余的具體數(shù)額或者比例，但各大銀行紛紛上調(diào)個(gè)人存款利率爭(zhēng)儲(chǔ)，也能側(cè)面推測(cè)銀行剩余額度并不多。

“如果成交繼續(xù)走高，存準(zhǔn)率短期內(nèi)不再下調(diào)，降息預(yù)期依然存在的情況下，不排除更多銀行將重新回調(diào)首套房利率至9折，甚至基準(zhǔn)。”陳雪說(shuō)。

除此之外，時(shí)隔3年，在相似的市場(chǎng)環(huán)境不同的政策背景下，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有驚人的相似。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)，期房市場(chǎng)新增項(xiàng)目76個(gè)項(xiàng)目，其中21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲，占比約為28%，總成交量為2990套，占比超過(guò)50%。3-5月，全市商品住宅成交均價(jià)從1.9萬(wàn)元上漲到近2萬(wàn)元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，月內(nèi)住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米，環(huán)比5月上漲了7.7%。

成交的回暖帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的小幅攀升，使得對(duì)房?jī)r(jià)看漲的人數(shù)也多了起來(lái)。央行2012年第2季度儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷報(bào)告顯示，對(duì)下季房?jī)r(jià)，預(yù)期上漲的居民比例為20.4%，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)方家看漲的人數(shù)與2009年同期相當(dāng)，2009年第2季度央行進(jìn)行的儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)下季房?jī)r(jià)上漲的居民占比增至25.3%，當(dāng)時(shí)由于房?jī)r(jià)也正處于上升通道，所以對(duì)于上漲的預(yù)期較1季度增加9.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年第2季度報(bào)告顯示，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占15.7%，這一數(shù)據(jù)與2009年的15.8%更為接近，雖然政策環(huán)境有所不同，但是面對(duì)正處于上升通道的房?jī)r(jià)，儲(chǔ)戶(hù)心態(tài)基本相近。

對(duì)于價(jià)格的試探性上漲，陳雪認(rèn)為，這與進(jìn)入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。另外還有以下幾個(gè)原因：第一，項(xiàng)目入市后，低價(jià)房源最先進(jìn)入銷(xiāo)售周期，后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格；第二，優(yōu)惠措施取消，如百合灣嘉園、保利羅蘭小區(qū)、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度，尤其漲幅最大的長(zhǎng)灘庭苑由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大；第三，部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目和之前深降項(xiàng)目試探性提價(jià)。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，就當(dāng)前的趨勢(shì)來(lái)看，下半年剛性需求依舊會(huì)不斷入市。但對(duì)于北京這樣的限購(gòu)城市，剛性需求的釋放存在不確定性。因此近期部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目提價(jià)，短期來(lái)看符合營(yíng)銷(xiāo)規(guī)則，但長(zhǎng)久來(lái)看未必符合市場(chǎng)實(shí)際。