在11月3日下午舉行的“2012中國(guó)城市發(fā)展（大河）峰會(huì)”上，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹就當(dāng)前市場(chǎng)、政策走向、行業(yè)前景進(jìn)行了專題演講。秦虹認(rèn)為，從短期來看，今年甚至明年年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

短期市場(chǎng) 穩(wěn)字當(dāng)頭

 到底怎么判斷短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呢？秦虹認(rèn)為，從短期來看，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至明年年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

    為什么會(huì)得出這樣一個(gè)結(jié)論，而不是大幅度下跌或者大幅度上漲呢？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有雙重屬性，一方面，它提供的產(chǎn)品有很強(qiáng)的使用屬性，無論是住房還是商業(yè)用房，買了以后就可以讓人們來住。另一方面，更重要的是它具有很強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，消費(fèi)者從來都是買漲不買跌。

    秦虹說，從2011年到今天，國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直沒有動(dòng)搖，但是我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化，從去年房地產(chǎn)市場(chǎng)大家可以看到，銷售價(jià)格、銷售額和銷售面積是持續(xù)下滑，今年房地產(chǎn)的銷售額和成交面積是出現(xiàn)了緩慢的回升。政策沒有變，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)變了？我覺得就是我們不僅要看房地產(chǎn)的調(diào)控政策，更重要的，由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)屬性，所以它對(duì)整個(gè)國(guó)家宏觀的貨幣政策特別敏感，而貨幣政策的放松或者收緊，比如說存款準(zhǔn)備金提高還是降低，它并不是以房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)作為主要的標(biāo)志來參照的。

    秦虹認(rèn)為，盡管人們?cè)谪泿耪�策的調(diào)整下，改變市場(chǎng)未來的預(yù)期，從過去的觀望、等待，到現(xiàn)在開始出手買房，但是由于我們貨幣政策的調(diào)整是緩和的，而房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有發(fā)生變化，抑制投機(jī)和投資性需求的政策沒有改變，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖也是緩和的。

政策方向 不會(huì)動(dòng)搖

    秦虹認(rèn)為，要判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的趨勢(shì)，關(guān)鍵要了解這次房地產(chǎn)調(diào)控的核心。這次房地產(chǎn)調(diào)控的核心是什么？就是兩頭一起抓，一手控制投機(jī)和投資性需求，一手保護(hù)合理的住房需求，大力發(fā)展保障性住房。怎么控制投機(jī)和投資性需求？就是限購(gòu)、限貸。

    秦虹表示，我們發(fā)展住房市場(chǎng)的目的，并不是要建立另外一個(gè)投資品市場(chǎng)，讓大家在這個(gè)市場(chǎng)上賺錢，更重要的是要建立一個(gè)通過市場(chǎng)配置資源，滿足豐富多樣的住房需求的市場(chǎng)。

    秦虹認(rèn)為，當(dāng)前住房領(lǐng)域的主要矛盾已經(jīng)不是整體的不足，而是住房資源占有不平衡的問題。一部分家庭住很大的房子，甚至有多套房子，一部分家庭買不起房子，蝸居一室。房地產(chǎn)調(diào)控就是要抑制投機(jī)和投資性需求，保護(hù)合理的住房需求，減少、縮小住房資源占有的不平衡性。秦虹認(rèn)為，抑制投機(jī)和投資性需求，同時(shí)滿足合理的住房需求的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向不僅不會(huì)動(dòng)搖，而且還會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持。

未來市場(chǎng) 仍有空間

    秦虹認(rèn)為，未來住宅市場(chǎng)趨勢(shì)可歸納為三句話，第一，空間仍然大；第二，市場(chǎng)增速會(huì)減緩；第三，市場(chǎng)分化會(huì)加劇。

    秦虹表示，城市化進(jìn)程的加快、改善性需求的增加和家庭小型化的因素，使得未來一段時(shí)間城鎮(zhèn)對(duì)住宅的新增需求還會(huì)增加。未來十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全球最大的一個(gè)市場(chǎng)。但是，增速一定是減緩的。自住性需求雖然總量很大，但是，它的增長(zhǎng)有限。與前十年相比，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。第一個(gè)變化是，過去有住房制度改革釋放需求紅利，未來不但沒有這個(gè)紅利，還有政府大量建保障性住房，分這個(gè)需求。第二個(gè)變化是，抑制投資性需求政策會(huì)繼續(xù)，不管是行政手段和經(jīng)濟(jì)手段，都會(huì)繼續(xù)，而過去十年沒有明顯的政策抑制。第三個(gè)變化，中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度和質(zhì)量和前十年不可能同日而語(yǔ)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要采取穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略。