核心提示 

    近幾年，鄭州經(jīng)濟發(fā)展迅速，改善型置業(yè)需求大幅增加。特殊時期城市高端消費群體的置業(yè)焦慮，更加刺激了高端住宅銷售額的增長。洋房已經(jīng)成為市場的稀缺產(chǎn)品。從去年年中開始，鄭州房地產(chǎn)市場掀起了一股洋房熱潮，似乎成為樓市調(diào)控和購房者觀望情緒下的一個奇景，洋房也成為滿足改善型置業(yè)的“一生之宅”的置業(yè)需求。市場前景已清晰易辨，鄭州終極置業(yè)令的降臨，或許已為時不遠(yuǎn)。

 ● 觀察 去年開始樓市正過渡到品質(zhì)時代

    賴先生家里已經(jīng)有兩套房產(chǎn)，由于過去買房的時候純從價格方面考慮，因此房子的品質(zhì)一般。“努力工作了多年，我和老婆都希望能夠享受更高端、健康和具有品質(zhì)感的生活方式，現(xiàn)在想選擇一套近郊的花園洋房，遠(yuǎn)離市中心的擁堵，花園洋房最好有較大面積的陽臺、露臺等，適合一家人的戶外聚會活動”。賴先生的想法從某種程度上而言，代表了當(dāng)下改善型需求置業(yè)人群的想法。

    “現(xiàn)在的花園洋房，因為兼具大平層和別墅的優(yōu)點，但又不完全脫離城市的繁華和便利。目前成都處在交通環(huán)境的調(diào)整期，花園洋房在近郊出現(xiàn)，離堵不離城，是受到購房者歡迎的主要原因。高端項目以及別墅、洋房等產(chǎn)品的不斷豐富，某種程度上反映了這個城市置業(yè)習(xí)慣和生活理念的轉(zhuǎn)變，通過對這些來訪者調(diào)查，顯然購房者以往只認(rèn)性價比的購房習(xí)慣，有了向高品質(zhì)購房轉(zhuǎn)變的跡象。”

    鄭州樓市，正在從需求量的時代向需求品質(zhì)的時代過渡，城市精英階層的壯大，也催生了對花園洋房品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)的高端需求。與市中心林立的多層相比，花園洋房一般出現(xiàn)在交通便利的近郊，小區(qū)園林規(guī)劃較好，車位全部入地，沒有設(shè)置地上車位，真正實現(xiàn)人車分流。同時，綠化率較高，景觀別致，形成一定規(guī)模的社區(qū)。

● 市場 洋房賣點 離堵不離城，還有大露臺

    目前，鄭州在售的花園洋房不到20個。小部分戶型面積100㎡左右進行市場試探，160-200㎡的產(chǎn)品為供銷主力，從去年開始，在剛需當(dāng)?shù)赖泥嵵輼鞘斜尘跋拢�作為剛性改善型需求（簡稱剛改）產(chǎn)品的花園洋房似乎正在改變市面上聲音微弱的局面。

    其實，對于鄭州房地產(chǎn)市場來說，洋房并不是一個新鮮的詞匯，但局限于愈加嚴(yán)格的土地政策、人口密度、建筑成本、利潤空間等因素，讓很多開發(fā)企業(yè)望而卻步，量少價高的洋房逐漸淡出市場視線。然而，在高層當(dāng)?shù)赖姆康禺a(chǎn)市場，對于購房者來說，洋房產(chǎn)品視覺景觀效果突出，容積率低，居住空間可塑性高等特性卻更能滿足現(xiàn)代人對居住品質(zhì)、私密空間的需求。

    在剛需為主的鄭州樓市，高層產(chǎn)品已經(jīng)成為主流，但同步而來的問題就是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象越來越明顯，而購房者對居住品質(zhì)的需求卻越來越高，這就必然會帶來銷售的矛盾點，要滿足購房者不同的居住需求，在產(chǎn)品類型上下功夫吸引市場，是樓盤脫穎而出的重要環(huán)節(jié)。任何市場都不能只靠一種購房需求來維護。樓盤對剛需的維護，在一定程度上起到了穩(wěn)定市場的作用，但另一個重要作用是促進了剛改的蘇醒。

 ● 存貨  洋房利潤率導(dǎo)致存貨下降

    “雖然花園洋房具備高得房率和良好的居住品質(zhì)，但是在同樣的一塊地上，修高層電梯往往比花園洋房利潤更高。”某品牌開發(fā)商項目負(fù)責(zé)人一語道破花園洋房差點消失的原因。

    隨著市場競爭加劇，開發(fā)商不得不加強產(chǎn)品的差異化競爭來應(yīng)對市場的挑戰(zhàn)�；▓@洋房的身影再度出現(xiàn)。經(jīng)過兩年的樓市調(diào)控，開發(fā)企業(yè)通過對市場的調(diào)研，期望突破調(diào)控而致的發(fā)展瓶頸。從剛需當(dāng)?shù)�，到城市豪宅入市活躍，再到花園洋房入市走俏，這都是客群分化導(dǎo)致的產(chǎn)品分化的表現(xiàn)。

    鄭州房地產(chǎn)經(jīng)過十多年的飛速發(fā)展，市區(qū)可開發(fā)的土地已經(jīng)越來越少，房地產(chǎn)開發(fā)的重心已經(jīng)由市區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)。從政府就提倡節(jié)約用地的需求開始，到今年的“限墅令”的頒發(fā)，作為低密度代表之一的花園洋房越來越稀缺。市區(qū)內(nèi)早已沒有純粹開發(fā)花園洋房的新地塊，即便有也是花園洋房搭配電梯高層住宅開發(fā)，但這類項目已經(jīng)越來越少了。

 ● 價格  2013年量少價高洋房能否抬高房價？

    洋房的脫穎而出，豐富了鄭州樓市的產(chǎn)品品類，滿足了不同購房者的需求，但更讓購房者關(guān)注的是，2013年量少價高的洋房會對房價產(chǎn)生怎樣的影響？ 

    “現(xiàn)在洋房價格一路看漲，聽說還有1萬多的，不知道以后會不會影響整個樓市的價格上揚？ ”對于不斷攀高的洋房價格，某人說出了自己的擔(dān)憂。 

    “產(chǎn)品價格永遠(yuǎn)都是跟著價值走，洋房對地段、環(huán)境的要求高于普通住宅，無論從地價或建筑成本開發(fā)企業(yè)需要投入的資金都更多，洋房價格高于一般住宅也是必然的。由于數(shù)量比較少，市場需求相對較大，洋房價格自然水漲船高。”楊鴻未認(rèn)為，鄭州的洋房主要面臨的群體是剛改人群，而剛改也是剛需的一種，因此并不會存在過多的房價泡沫。但從另一個方面來說，洋房的大量入市也說明鄭州樓市正在向積極的方向發(fā)展，洋房的熱銷更多的是增強消費者對市場信心的重建和理性的回歸，帶動市場的活力。 

    在樓市調(diào)控下，購房者的猶豫和觀望給樓盤銷售帶來了不小的沖擊，市場一窩蜂地倒向剛需購房群體，樓盤品質(zhì)淹沒在價格、優(yōu)惠這些宣傳詞當(dāng)中，剛改置業(yè)群體對高品質(zhì)物業(yè)類型的購房需求一度被忽視。如今，洋房入市使剛改的購買需求日漸明朗，對于這部分購房群體而言，他們具備較強的購買力，觀望和等待不一定取決于樓市政策的走向，而在于是否存在能夠滿足個體對居住品質(zhì)需求的產(chǎn)品。