核心提示 

    近幾年，鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，改善型置業(yè)需求大幅增加。特殊時(shí)期城市高端消費(fèi)群體的置業(yè)焦慮，更加刺激了高端住宅銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)。洋房已經(jīng)成為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品。從去年年中開(kāi)始，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一股洋房熱潮，似乎成為樓市調(diào)控和購(gòu)房者觀望情緒下的一個(gè)奇景，洋房也成為滿(mǎn)足改善型置業(yè)的“一生之宅”的置業(yè)需求。市場(chǎng)前景已清晰易辨，鄭州終極置業(yè)令的降臨，或許已為時(shí)不遠(yuǎn)。

 ● 觀察 去年開(kāi)始樓市正過(guò)渡到品質(zhì)時(shí)代

    賴(lài)先生家里已經(jīng)有兩套房產(chǎn)，由于過(guò)去買(mǎi)房的時(shí)候純從價(jià)格方面考慮，因此房子的品質(zhì)一般。“努力工作了多年，我和老婆都希望能夠享受更高端、健康和具有品質(zhì)感的生活方式，現(xiàn)在想選擇一套近郊的花園洋房，遠(yuǎn)離市中心的擁堵，花園洋房最好有較大面積的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等，適合一家人的戶(hù)外聚會(huì)活動(dòng)”。賴(lài)先生的想法從某種程度上而言，代表了當(dāng)下改善型需求置業(yè)人群的想法。

    “現(xiàn)在的花園洋房，因?yàn)榧婢叽笃綄雍蛣e墅的優(yōu)點(diǎn)，但又不完全脫離城市的繁華和便利。目前成都處在交通環(huán)境的調(diào)整期，花園洋房在近郊出現(xiàn)，離堵不離城，是受到購(gòu)房者歡迎的主要原因。高端項(xiàng)目以及別墅、洋房等產(chǎn)品的不斷豐富，某種程度上反映了這個(gè)城市置業(yè)習(xí)慣和生活理念的轉(zhuǎn)變，通過(guò)對(duì)這些來(lái)訪者調(diào)查，顯然購(gòu)房者以往只認(rèn)性?xún)r(jià)比的購(gòu)房習(xí)慣，有了向高品質(zhì)購(gòu)房轉(zhuǎn)變的跡象。”

    鄭州樓市，正在從需求量的時(shí)代向需求品質(zhì)的時(shí)代過(guò)渡，城市精英階層的壯大，也催生了對(duì)花園洋房品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)的高端需求。與市中心林立的多層相比，花園洋房一般出現(xiàn)在交通便利的近郊，小區(qū)園林規(guī)劃較好，車(chē)位全部入地，沒(méi)有設(shè)置地上車(chē)位，真正實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。同時(shí)，綠化率較高，景觀別致，形成一定規(guī)模的社區(qū)。

● 市場(chǎng) 洋房賣(mài)點(diǎn) 離堵不離城，還有大露臺(tái)

    目前，鄭州在售的花園洋房不到20個(gè)。小部分戶(hù)型面積100㎡左右進(jìn)行市場(chǎng)試探，160-200㎡的產(chǎn)品為供銷(xiāo)主力，從去年開(kāi)始，在剛需當(dāng)?shù)赖泥嵵輼鞘斜尘跋�，作為剛性改善型需求（�?jiǎn)稱(chēng)剛改）產(chǎn)品的花園洋房似乎正在改變市面上聲音微弱的局面。

    其實(shí)，對(duì)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，洋房并不是一個(gè)新鮮的詞匯，但局限于愈加嚴(yán)格的土地政策、人口密度、建筑成本、利潤(rùn)空間等因素，讓很多開(kāi)發(fā)企業(yè)望而卻步，量少價(jià)高的洋房逐漸淡出市場(chǎng)視線(xiàn)。然而，在高層當(dāng)?shù)赖姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，洋房產(chǎn)品視覺(jué)景觀效果突出，容積率低，居住空間可塑性高等特性卻更能滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)居住品質(zhì)、私密空間的需求。

    在剛需為主的鄭州樓市，高層產(chǎn)品已經(jīng)成為主流，但同步而來(lái)的問(wèn)題就是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越明顯，而購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的需求卻越來(lái)越高，這就必然會(huì)帶來(lái)銷(xiāo)售的矛盾點(diǎn)，要滿(mǎn)足購(gòu)房者不同的居住需求，在產(chǎn)品類(lèi)型上下功夫吸引市場(chǎng)，是樓盤(pán)脫穎而出的重要環(huán)節(jié)。任何市場(chǎng)都不能只靠一種購(gòu)房需求來(lái)維護(hù)。樓盤(pán)對(duì)剛需的維護(hù)，在一定程度上起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，但另一個(gè)重要作用是促進(jìn)了剛改的蘇醒。

 ● 存貨  洋房利潤(rùn)率導(dǎo)致存貨下降

    “雖然花園洋房具備高得房率和良好的居住品質(zhì)，但是在同樣的一塊地上，修高層電梯往往比花園洋房利潤(rùn)更高。”某品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一語(yǔ)道破花園洋房差點(diǎn)消失的原因。

    隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)商不得不加強(qiáng)產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)�；▓@洋房的身影再度出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)兩年的樓市調(diào)控，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，期望突破調(diào)控而致的發(fā)展瓶頸。從剛需當(dāng)?shù)�，到城市豪宅入市活躍，再到花園洋房入市走俏，這都是客群分化導(dǎo)致的產(chǎn)品分化的表現(xiàn)。

    鄭州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十多年的飛速發(fā)展，市區(qū)可開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)越來(lái)越少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心已經(jīng)由市區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)。從政府就提倡節(jié)約用地的需求開(kāi)始，到今年的“限墅令”的頒發(fā)，作為低密度代表之一的花園洋房越來(lái)越稀缺。市區(qū)內(nèi)早已沒(méi)有純粹開(kāi)發(fā)花園洋房的新地塊，即便有也是花園洋房搭配電梯高層住宅開(kāi)發(fā)，但這類(lèi)項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越少了。

 ● 價(jià)格  2013年量少價(jià)高洋房能否抬高房?jī)r(jià)？

    洋房的脫穎而出，豐富了鄭州樓市的產(chǎn)品品類(lèi)，滿(mǎn)足了不同購(gòu)房者的需求，但更讓購(gòu)房者關(guān)注的是，2013年量少價(jià)高的洋房會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響？ 

    “現(xiàn)在洋房?jī)r(jià)格一路看漲，聽(tīng)說(shuō)還有1萬(wàn)多的，不知道以后會(huì)不會(huì)影響整個(gè)樓市的價(jià)格上揚(yáng)？ ”對(duì)于不斷攀高的洋房?jī)r(jià)格，某人說(shuō)出了自己的擔(dān)憂(yōu)。 

    “產(chǎn)品價(jià)格永遠(yuǎn)都是跟著價(jià)值走，洋房對(duì)地段、環(huán)境的要求高于普通住宅，無(wú)論從地價(jià)或建筑成本開(kāi)發(fā)企業(yè)需要投入的資金都更多，洋房?jī)r(jià)格高于一般住宅也是必然的。由于數(shù)量比較少，市場(chǎng)需求相對(duì)較大，洋房?jī)r(jià)格自然水漲船高。”楊鴻未認(rèn)為，鄭州的洋房主要面臨的群體是剛改人群，而剛改也是剛需的一種，因此并不會(huì)存在過(guò)多的房?jī)r(jià)泡沫。但從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，洋房的大量入市也說(shuō)明鄭州樓市正在向積極的方向發(fā)展，洋房的熱銷(xiāo)更多的是增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)信心的重建和理性的回歸，帶動(dòng)市場(chǎng)的活力。 

    在樓市調(diào)控下，購(gòu)房者的猶豫和觀望給樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)了不小的沖擊，市場(chǎng)一窩蜂地倒向剛需購(gòu)房群體，樓盤(pán)品質(zhì)淹沒(méi)在價(jià)格、優(yōu)惠這些宣傳詞當(dāng)中，剛改置業(yè)群體對(duì)高品質(zhì)物業(yè)類(lèi)型的購(gòu)房需求一度被忽視。如今，洋房入市使剛改的購(gòu)買(mǎi)需求日漸明朗，對(duì)于這部分購(gòu)房群體而言，他們具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，觀望和等待不一定取決于樓市政策的走向，而在于是否存在能夠滿(mǎn)足個(gè)體對(duì)居住品質(zhì)需求的產(chǎn)品。