上半年，鄭州房價在眾人驚訝的注視下，畫出了一條華麗麗的向上曲線。從1月份的7474元/m2上漲至6月份的8713元/m2，鄭州房價猶如脫韁野馬，一路狂奔。

新國五條的出臺，不僅沒有對房價起到應(yīng)有的抑制作用，反而促使二手房市場迎來了一個短暫的交易高峰。截至目前，新國五條中的個別細(xì)則依然沒有得到具體落實。調(diào)控政策的放松，加快了鄭州房價的上漲速度。據(jù)同致行（中國）統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，鄭州上半年住宅均價已達(dá)到8127元/m2，比2012年同期增長20%以上。

進(jìn)入下半年，鄭州的房地產(chǎn)市場依然火爆。在一片“漲”聲中，鄭州的房價將會何去何從？調(diào)控政策是否加壓？迷霧重重，亟待解答。

房價 穩(wěn)中有升

供求關(guān)系一直是衡量房價的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。

統(tǒng)計顯示，截至2013年6月份，鄭州市住宅市場（含保障房福利房）的庫存量約為230.03平方米，庫存壓力相對較小。按照鄭州市月均53.86萬平方米的消化量來看，單純的庫存消化約僅需要4.3個月，若按照鄭州市上半年月均68萬平方米的消化量來看，庫存消化需要3個月之久。230.03萬平方米的商品住宅庫存對于不斷入市的購房者來說，肯定是僧多粥少。雖然后期會有新房上市，但依然難以改變供不應(yīng)求的局面，這也將進(jìn)一步助推鄭州房價的穩(wěn)步上漲。

除此之外，鄭州龍湖、航空港等新興區(qū)域的崛起，也會帶動房價的上漲。

2012年，轟動一時的鄭州地王就出自龍湖區(qū)。這塊毗鄰鄭州CBD的財富之地，拍出的第一塊土地就讓人震驚。這塊面積約為56.5畝的住宅用地，最終被鄭州市軌道交通有限公司以5.29億元人民幣的成交價拍下。按照規(guī)劃，該地塊的容積率最高是1.7，這樣每平方米樓面地價就已經(jīng)是8260元了。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，如果加上按多層計算的建安成本、報建費用、管理成本、稅收，成本每平方米在11000元左右。按此成本價來看，如是市場化開發(fā)的房地產(chǎn)項目，售價估計要在每平方米2萬元以上才能保本。

“高地價”造就“高房價”，隨著龍湖區(qū)、航空港區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等新區(qū)的強勢崛起，將會極大地帶動鄭州的房價。

“相比中部的其他城市來說，鄭州的房價并不算高，尤其是鄭州還擁有其他城市所沒有的全國第一個航空港區(qū)和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，這都會從根本上拉動鄭州的房價。”河南財經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰如是說。

供應(yīng) 區(qū)域集中

當(dāng)前，鄭州市中心的項目已經(jīng)越來越少了，三環(huán)以內(nèi)的項目多以老盤銷售為主，而且多數(shù)項目的可售房源正在逐步減少，大多數(shù)新盤則主要集中在三環(huán)以外。

受2011年土地市場成交冷清的影響，目前新盤上市速度較為緩慢，因此影響整體住宅市場的供應(yīng)量。6月份鄭州市商品純住宅市場更是供不應(yīng)求，供應(yīng)面積29.77萬平方米，銷售面積72.46萬平方米，供求比僅為0.41。正是在這種供需嚴(yán)重失衡的情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了商機。

受上半年火爆銷售狀況的影響，越來越多的房企已經(jīng)加快了開發(fā)進(jìn)程，特別是幾個熱點區(qū)域，更是蘊含著巨大的能量。尤其是龍湖鎮(zhèn)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空港區(qū)和惠濟(jì)區(qū)英才街區(qū)域的供應(yīng)，將會呈現(xiàn)出爆發(fā)性的增長。

 “市區(qū)土地已經(jīng)幾乎開發(fā)殆盡，如今的房地產(chǎn)企業(yè)都開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三環(huán)外和一些新的區(qū)域，在政策和利益的引導(dǎo)下，他們的選擇驚人地相似，也正是在這樣的情況下，才造成了目前各個區(qū)域供應(yīng)的貧富不均，有的區(qū)域的供應(yīng)量少之又少，有的地方卻是集中爆發(fā)。”李曉峰說，“這樣的結(jié)果就是競爭很激烈，市場很活躍。但我想提醒開發(fā)企業(yè)一定要避免同質(zhì)化競爭。”

寫字樓

庫存量大 競爭激烈

鄭州辦公市場的庫存量一直很大。

近年來，在限購和限貸“雙限令”影響下，越來越多的房企和投資者將目光投向了素有“風(fēng)險避風(fēng)港，資金蓄水池”之稱的商務(wù)地產(chǎn)。一時間，鄭州商務(wù)地產(chǎn)市場風(fēng)生水起、火爆異常。

據(jù)不完全統(tǒng)計，隨著鄭州高鐵片區(qū)的集中發(fā)力，預(yù)計2013年鄭州寫字樓存量將達(dá)約400萬平方米，按目前鄭州80萬~100萬平方米的年去化速度計算，消化存量就得4至5年。

據(jù)深圳泰辰提供的數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)現(xiàn)在售寫字樓28個，2013年將入市項目13個，體量約191萬平方米，區(qū)域內(nèi)潛在項目至少15個，多集中在高鐵片區(qū)及龍湖副CBD、龍子湖大學(xué)城區(qū)域，且多為商務(wù)金融用地，總體量約270.89萬平方米。

尤其是圍繞鄭州客運東站2公里的范圍內(nèi)，隨處可見熱火朝天的施工場面，一棟棟在建項目大都是寫字樓產(chǎn)品，但銷售中心內(nèi)大多是氣氛沉悶，咨詢者寥寥。除了鄭東新區(qū)外，寫字樓還主要分布在金水區(qū)，如經(jīng)三路、紫荊山路、農(nóng)業(yè)路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，但與東區(qū)相比，依然是小巫見大巫。

而區(qū)域環(huán)境較為成熟的北區(qū)、南區(qū)和西區(qū)則相對缺乏，不少企業(yè)不得已選擇住宅和一些商住樓進(jìn)行辦公，商務(wù)配套、形象和效率更無從談起。如此分布造成的結(jié)果是，鄭東新區(qū)已步入“價格戰(zhàn)”。據(jù)5月份辦公市場數(shù)據(jù)顯示，同樣位于鄭東新區(qū)，有項目成交金額為每平方米18737元，距其不遠(yuǎn)的另一項目則為每平方米10383元。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這與盲目跟從市場熱點不無關(guān)系，區(qū)域庫存高企，勢必造成競爭加劇。